不動産売却時に発生する手数料・費用一覧。手数料・費用相場と計算例で丁寧に解説します。

man
「不動産売却で支払う費用には何があるの?」
「不動産売却で発生する手数料・費用を教えてください。」

資金調達で不動産売却を検討する場合には、売却に合わせて発生する手数料・費用も、正確に把握しておく必要があります。今回は、不動産売却時に発生する手数料・費用一覧を解説します。

不動産売却時に発生する手数料・費用一覧

不動産売却時に発生する手数料・費用一覧
不動産売却で発生する費用項目費用相場説明
仲介手数料【売却価格400万円超】
売却価格の3.0%(税別)+6万円(税別)
【売却価格200万円超400万円】
売却価格の4.0%(税別)+2万円(税別)
【売却価格200万円以内】
売却価格の5.0%
不動産会社が売買を仲介するのに発生する手数料のことを言います。
印紙税(印紙代)100万円を超え~500万円以下のもの:2,000円
500万円を超え~1,000万円以下のもの:1万円
1,000万円を超え~5,000万円以下のもの:2万円
5,000万円を超え~1億円以下のもの:6万円
1億円を超え~5億円以下のもの:10万円
売買契約書を作成するときに貼る印紙の費用になります。これは税金ですので、金額によって貼るべき印紙が法律によって決められています。
登録免許税(抵当権抹消登記)1物件1,000円
※土地と建物は別物とカウントします。
不動産にローンがある場合は抵当権が付いたままだと売却できないため、完済し、抵当権を抹消します。
登録免許税(住所変更登記)1物件1,000円
※土地と建物は別物とカウントします。
住所が異なると所有権移転登記ができないので、登記の住所変更を行います。
登録免許税(所有権移転登記)0円買主負担です。
抵当権抹消の司法書士報酬5,000円~15,000円
※依頼する司法書士によって報酬が異なる
抵当権の抹消、住所変更登記は司法書士に依頼することになります。
ローン完済手数料5,000円~15,000円ローンなどを繰り上げ返済で完済する場合には、完済にかかる手数料が発生します。
【必要に応じて】
廃棄物の処分費用
10万円~50万円廃棄物やゴミがある場合は、業者に撤去してもらう必要があります。
【必要に応じて】
敷地の測量費
50万円~80万円土地の境界や範囲があいまいな場合は測量が必要になります。
【必要に応じて】
建物の解体費
100万円~300万円建物を解体して、更地にしてから売却する場合は解体費用が発生します。
【必要に応じて】
整地費用
100万円~300万円土地を整地してから売却する場合は、整地必要が発生します。
【必要に応じて】
ハウスクリーニング費用
5万円~15万円ハウスクリーニングを入れてから売却する場合は、ハウスクリーニング費用が発生します。
【必要に応じて】
引っ越し費用
10万円~50万円該当物件に住んでいる、該当物件がオフィスになっている、などで引っ越しが発生する場合は、引っ越し費用が発生します。
【譲渡益が出る場合】
法人税
29.97%
※2018年実効税率
譲渡益が出る場合は、法人税が発生します。
※個人事業主の場合は、は譲渡所得税(所得税・住民税)が発生します。

不動産売却時に発生する「仲介手数料」

不動産売却時に発生する「仲介手数料」

仲介手数料とは

不動産会社が「売主」と「買主」を仲介することで発生する手数料のこと

を言います。

不動産売却の場合は、「買主」を見つけてくれるための費用

と考えましょう。

仲介手数料は「宅地建物取引業法」で上限が定められています。

仲介手数料の上限

売買価格報酬額
200万円以下の部分取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分取引額の4%以内
400万円超の部分取引額の3%以内

計算式

不動産の売却価格が400万円超の場合

仲介手数料の上限 = 売却価格の3.0%(税別)+6万円(税別)

不動産の売却価格が200万円超400万円の場合

仲介手数料の上限 = 売却価格の4.0%(税別)+2万円(税別)

不動産の売却価格が200万円以内の場合

仲介手数料の上限 = 売却価格の5.0%

という形で計算します。

不動産会社は「売主」「買主」双方から仲介手数料を取れる

不動産会社は、法律で上限が定められているため、不動産の売却価格が400万円超の場合

  • 仲介手数料の上限 = 売却価格の3.0%(税別)+6万円(税別)

までしか「売主」に請求することができません。

ただし、自社で「買主」を見つけ場合には、「買主」からも同じ仲介手数料の上限をもらう権利があるので

  • 「売主」から「仲介手数料の上限 = 売却価格の3.0%(税別)+6万円(税別)」
  • 「買主」から「仲介手数料の上限 = 売却価格の3.0%(税別)+6万円(税別)」

合計で「仲介手数料の上限 = 売却価格の6.0%(税別)+12万円(税別)」請求できるのです。

これを「両手取引」「両手」と言い、「買主」を見つけるのを他の不動産会社にお願いする場合は「片手」「片手取引」と言います。

「宅地建物取引業法」で決められている仲介手数料はあくまでも上限

「宅地建物取引業法」で決められている仲介手数料はあくまでも上限であって、これよりも安く請求することに違法性はありません。
前述したような「両手取引」ができる不動産会社の場合は、多少安くしても、「売主」に不動産を売ってもらうために仲介手数料を安く設定るケースもあります。

また、新しい不動産会社で顧客がいない場合も、仲介手数料を下げるケースがあります。

ただし、仲介手数料を下げることを続けていると、周辺の不動産会社から妬まれてしまうのも避けられません。そのため、多くの不動産会社は、前述した「宅地建物取引業法」で決められている仲介手数料の上限に合わせて、仲介手数料を設定しているのです。

不動産売却時に発生する「印紙税(印紙代)」

不動産売却時に発生する「印紙税(印紙代)」

印紙税とは

印紙税は、印紙税法基づき、課税物件に該当する一定の文書(課税文書)に対して課される日本の税金のこと

を言います。

課税文章一覧
  1. 不動産等の譲渡契約書、地上権または土地の賃借権の設定または譲渡の契約書、消費貸借契約書、運送契約書
  2. 請負契約書
  3. 約束手形、為替手形
  4. 株券、出資証券、社債券、投資信託等の受益証券
  5. 合併契約書、分割契約書、分割計画書
  6. 定款
  7. 継続的取引の基本契約書
  8. 預貯金証書
  9. 貨物引換証、倉庫証券、船荷証券
  10. 保険証券
  11. 信用状
  12. 信託契約書
  13. 債務保証契約書
  14. 金銭、有価証券の寄託契約書
  15. 債権譲渡契約書、債務引受契約書
  16. 配当金領収証、配当金振込通知書
  17. 金銭又は有価証券の受取書 但し、医療法に基づく医療法人が作成した受取書は非課税
  18. 預貯金通帳、信託通帳、銀行・無尽会社の掛金通帳、生命保険会社の保険料通帳、生命共済の掛金通帳
  19. 1・2・14・17の文書により証されるべき事項を付け込んで証明する目的で作成する通帳
  20. 判取帳

つまり、

「不動産等の譲渡契約書」が必要になる不動産売買(不動産売却)時には「印紙税」を支払う必要がある

ということです。

収入印紙は

  • 郵便局
  • 法務局
  • 一部のコンビニエンスストア

で販売しています。

印紙税額

記載された契約金額税額
1万円未満のもの非課税
1万円以上~10万円以下のもの200円
10万円を超え~50万円以下のもの400円
50万円を超え~100万円以下のもの1,000円
100万円を超え~500万円以下のもの2,000円
500万円を超え~1,000万円以下のもの1万円
1,000万円を超え~5,000万円以下のもの2万円
5,000万円を超え~1億円以下のもの6万円
1億円を超え~5億円以下のもの10万円
5億円を超え~10億円以下のもの20万円
10億円を超え~50億円以下のもの40万円
50億円を超えるもの60万円
契約金額の記載のないもの200円

不動産売却時に発生する「登録免許税」

不動産売却時に発生する「登録免許税」

不動産登記とは

土地や建物の所在・面積、所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載し、これを一般公開することで権利関係を明確にするもの

です。

売却する不動産も、ほぼ必ず不動産登記簿に記載されているはずです。

登録免許税とは

登録免許税は、この不動産登記簿に登録・変更・抹消するときに発生する税金のこと

を言います。

不動産の登録免許税

土地の所有権の移転登記
内容課税標準税率軽減税率(措法72)
売買不動産の価額1,000分の20平成31年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15
相続、法人の合併又は共有物の分割不動産の価額1,000分の4
その他(贈与・交換・収用・競売等)不動産の価額1,000分の20
建物の登記
内容課税標準税率軽減税率(措法72の2~措法75)
所有権の保存不動産の価額1,000分の4個人が、住宅用家屋を新築又は取得し自己の居住の用に供した場合については「(3)住宅用家屋の軽減税率」を参照してください。
売買又は競売による所有権の移転不動産の価額1,000分の20同上
相続又は法人の合併による所有権の移転不動産の価額1,000分の4
その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等)不動産の価額1,000分の20

ですから

例えば

不動産売買における所有権移転登記の登録免許税は「不動産売買価格×0.15%(軽減税率)」となっています。

4000万円の不動産であれば、6万円と高額な登録免許税が発生します。

しかし、今回は不動産売却時のコストですから、

所有権移転登記にかかる登録免許税は基本的に「買主」が支払う

という慣習があります。

ですから「売主」が払う必要がある登録免許税というのは

「売主」が払う可能性がある登録免許税

  • 抵当権抹消登記:1物件1,000円
  • 住所変更登記:1物件1,000円

ぐらいのものです。

抵当権抹消登記とは

売却する不動産が、融資やローン等でお金を借りる代わりに担保を差し出している場合、抵当権を外す(完済する・担保から外してもらう)手続きをしないと、一般的には売却ができません。誰も、担保になっている不動産を買おうとしないからです。

そのため、「ローンを完済する」「担保を外してもらう」動きをして、抵当権を抹消するのです。このときに発生する登録免許税が「抵当権抹消登記」の登録免許税です。

住所変更登記とは

不動産売買では「買主」が所有権移転登記をするケースがほとんどですが、売主は発行から3ヶ月以内の「印鑑登録証明書」を提出します。この「印鑑登録証明書」と登記簿上の住所が一致しないと、申請が却下されてしまうのです。

これを防ぐために事前に住所変更があるのであれば、住所変更登記をしなければならないのです。このときに発生する登録免許税が「住所変更登記」の登録免許税です。

不動産売却時に発生する「司法書士報酬」

不動産売却時に発生する「司法書士報酬」

登記というのは、登記所に行って、申請書類を用意しておけば、誰でもできるものです。資格などは不要です。

しかし、一般的に不動産売買では、不動産会社が用意して司法書士が登記関連の手続きをするのです。

不動産会社が「買主」「売主」に登記申請を任せてしまうと、上手く手続きが進まなかった場合の責任の所在があやふやになってしまいます。これを避けるために原則、登記関連の手続きは司法書士に依頼する形になります。

ここで司法書士に支払う報酬が「司法書士報酬」です。

司法書士報酬の相場/抵当権抹消登記

地域低額者10%の平均全体の平均値高額者10%の平均
北海道地区8,358円15,532円30,120円
東北地区8,307円13,863円22,091円
関東地区9,536円15,613円26,001円
中部地区9,839円16,638円35,220円
近畿地区9,933円18,795円32,444円
中国地区9,471円15,289円26,682円
四国地区9,917円14,409円21,562円
九州地区9,737円13,821円22,676円

日本司法書士会連合会

関東だと

15,613円

が抵当権抹消登記の司法書士報酬の相場ということになります。

不動産売却時に発生する「ローン完済手数料」

不動産売却時に発生する「ローン完済手数料」

ローンを完済するのは「抵当権を抹消し(担保を外して)」、不動産を売却できる状態にするためです。

このときに抵当権抹消登記の登記費用とは別に、金融機関に完済(全額繰り上げ返済)の手数料を支払う必要が出てきます。

例えば「三菱UFJ銀行」の住宅ローンの場合

例えば「三菱UFJ銀行」の住宅ローンの場合

期限前完済手数料

というものがあり、

  1. インターネット:16,200円
  2. テレビ窓口:21,600円
  3. 銀行の窓口:32,400円

という手数料が発生します。

不動産売却時に発生する「その他の費用」

不動産売却時に発生する「その他の費用」

高値売却のために発生する費用

不動産売却では

より高く売却するために不動産の状態を変更してから売却する

という方法も取られることが多いです。

例えば

  • ゴミ・不用品が多い場合 → 廃棄物・不用品を処分する:処分費用・不用品回収費用が発生
  • 敷地の境界があいまいな場合 → 敷地の境界を決定する、敷地の正確な位置を測量する:測量費が発生
  • 老朽化した建物があ場合 → 建物を解体して更地にする:解体費用が発生
  • 敷地が凸凹している場合 → 整地して平らにする:整地費用が発生
  • 建物の内部が汚れている場合 → クリーニングする:ハウスクリーニング費用が発生

することになります。

これらのコストが発生しても、売却前に手を入れた方がそのコスト以上の上積みをして売却できると判断する場合に実行されます。

素人ではその判断は難しいものですので、基本的には売却を依頼した不動産会社のアドバイスに従って実行しましょう。

引っ越し費用

  • 該当物件に住んでいる
  • 該当物件に親族が住んでいる
  • 該当物件を事務所として使っている
    ・・・

という場合には「引っ越し費用」が発生します。また、新居を確保しなければならないので、その分の費用も見込んでおくと良いでしょう。

税金

法人が資金調達目的で不動産を売却する場合に、売却益が出れば、当然「法人税」の対象となります。

不動産売却費用の内訳は?実際にシミュレーションしてみました。

不動産売却費用の内訳は?実際にシミュレーションしてみました。

2,400万円で購入した自宅を2,000万円で売却する場合

  • 仲介手数料:600,000円(税別)+60,000円(税別)
  • 抵当権抹消費用:1,000円
  • 抵当権抹消にかかる司法書士報酬:15,000円(税別)
  • ローンの完済手数料:15,000円(税別)
  • 印紙税:20,000円
  • 不用品の処分費用:30,000円(税別)
  • 引っ越し費用:180,000円(税別)
  • 課税所得税:0円(※譲渡益なし)

合計:993,000円(税込)

のコストが発生しました。

売却額の5.0%が全体の「不動産売却に関するコストの目安」と考えれば良いでしょう。

まとめ

不動産売却時に発生する手数料・費用一覧には

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • ローン完済手数料
  • 廃棄物処分費用・不用品回収費用
  • 整地費用
  • 解体費用
  • ハウスクリーニング費用
  • 引っ越し代
  • 税金

が発生します。

「不動産売却に関するコストの目安」は、売却額の5.0%程度ですので、正確な計算が面倒な方は、5.0%ぐらいは諸費用として発生すると考えておけば良いでしょう。

資金調達の選択肢として、他の資金調達方法と比較検討する場合には、諸費用分も考慮して比較しなければならないのです。


注目の資金調達方法

資金調達

資金調達方法には何がある?資金調達方法31種類のメリットデメリット

資金調達方法の種類を徹底網羅して解説しています。資金調達方法は、思っている以上に多くの種類があり、資金調達方法ごとにメリットデメリットが存在します。中小企業であっても、使える資金調達方法は多くあるので、まずは「どのような資金調達方法があるのか?」把握することをおすすめします。資金調達の選択肢を知ったうえで、メリットデメリットを確認し、自社の状況に合わせた資金調達方法を選びましょう。

銀行融資

銀行融資のすべて。銀行融資を成功に導く申込方法・融資の引き出し方・交渉方法と銀行融資審査

銀行融資は、資金調達の基本中の基本です。そのわりに「銀行からどうやって融資を引き出すのか?」「銀行融資の審査は何を審査しているのか?」「銀行の融資担当者と交渉するときはどうすれば良いのか?」正確に理解している中小企業の経営者はほとんどいないのが現状です。銀行を味方につけることで、企業の資金繰りは何倍も楽になり、会社規模を成長させることができるのです。

ビジネスローン

ビジネスローンを活用した資金調達方法のすべて/130社比較・即日融資・無担保・審査

ビジネスローンは、以前は銀行ビジネスローンが主流でしたが、銀行は貸し倒れの増加に伴いビジネスローンの提供に対してかなり消極的になっています。現時点ではビジネスローンは、大手消費者金融が提供するローンサービスであり、銀行融資よりも、「審査が甘い」「即日融資が可能」という点で中小企業の経営者に重宝される資金調達方法となっています。金利が高いなどのデメリットもあるため、短期の資金繰りを乗り切るための選択肢として考えましょう。

ファクタリング

ファクタリングとは?融資審査に通らない方のための資金調達方法

ファクタリングは、売掛債権を譲渡することで早期に資金化する資金調達方法のことを言います。ファクタリングの場合は、審査対象が資金が必要な会社ではなく、売掛先になります。そのため、銀行融資やビジネスローンよりも、売掛先の信用力が高ければ審査に通りやすいメリットがあります。その上、ファクタリングは「債権の譲渡」でしかないため「借入」として決算書に掲載されないので、今後の銀行取引にもマイナスの影響がありません。

不動産担保ローン

不動産担保ローンを活用した資金調達方法のすべて。審査や金利、借り換え方法を比較

不動産担保ローンは、文字通り、土地、マンション、ビル、店舗、工場、戸建てなどの不動産を担保に資金を調達する資金調達方法のことを言います。無担保のビジネスローンと比較すると担保がある分、「高額な借り入れが可能」「数十年単位の長期間の借り入れが可能」「審査が通りやすい」というメリットがあります。ただし、返済できなければ担保である不動産を失ってしまうというデメリットもあるので注意が必要です。


資金調達「無料診断」/10秒簡単登録

返済不要の助成金獲得/無料診断

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です