不動産担保ローンの金利を調べると、各社の公式サイトには「年2.20％〜8.76％」のような幅が書かれています。この幅の下限を並べて「いちばん低金利はどこか」を決めても、実際に提示される条件はほとんど分かりません。金利は担保評価と信用状況で個別に決まるうえ、事務手数料や登記費用まで含めた総額で見なければ、どちらが安いかは逆転することがあるからです。
返済方式のちがいが総返済額にどう効くかは、返済方式を4つ公表しているトラストホールディングスの不動産担保ローンの条件で確かめられます。
この記事では、事業者向けの不動産担保ローンを扱う5社について、公式サイトが公表している年率・融資額・返済期間・手数料を突き合わせ、何を見れば自社にとっての実質的な負担を比べられるのかを整理します。数字はすべて各社の公式サイトに掲載されているものだけを使い、2026年9月5日時点の公表値としてそろえています。
先に結論
- 公表されている年率は幅であって、申込者に適用される率ではありません。下限は担保・信用がそろった案件の値です。上限で成り立つかを先に確かめてください。
- 公表の区分が各社で違います。変動金利と実質年率の両方を示す会社（SBIエステートファイナンス、Ｌ＆Ｆアセットファイナンス）、契約利率と実質年率を示す会社（AGビジネスサポート）、変動と固定を分けて示す会社（セゾンファンデックス）、固定だけを示す会社（アサックス）があり、そのまま横並びにはできません。
- 金利差より事務手数料の差のほうが大きく効くケースがあります。融資額の2.20％と3.00％では、5,000万円で40万円の差になります。
- 返済期間の上限は25年（セゾンファンデックス）から35年（SBIエステートファイナンス、Ｌ＆Ｆアセットファイナンス、アサックス）まで開きがあります。期間が延びれば月々は軽くなり、総支払利息は増えます。
- 遅延損害金は年19.50％〜20.00％で各社ほぼ横並びです。ここで差はつきません。差がつくのは「遅れないで済む返済計画を組めるか」です。
公表されている金利は「幅」であって条件ではない
まず押さえるべきなのは、各社が示している年率の性質です。不動産担保ローンは、担保となる不動産の評価額と、借りる側の返済能力を個別に審査して条件を決めます。したがって公式サイトに載っているのは、その商品で取り得る最も低い率と最も高い率であり、申込前に自分が何％になるかは分かりません。
それでも公表値を見る意味はあります。上限が15.00％の商品と8.76％の商品では、条件が悪かったときに背負う負担がまったく違うからです。下限で期待するのではなく、上限で耐えられるかを判断材料にするのが、この商品の正しい読み方です。
| 会社・商品 | 公表されている年率 | 融資額 | 返済期間 | 貸金業登録番号 |
|---|---|---|---|---|
| セゾンファンデックス 事業者向け不動産担保ローン |
変動 3.4％〜5.2％（2026年5月時点。短期プライムレート＋1.275％〜3.075％）／固定 4.50％〜9.90％ | 500万円〜5億円 | 5年〜25年（60回〜300回） | 関東財務局長（12）第00897号 |
| SBIエステートファイナンス 不動産担保ローン |
変動 3.95％〜8.05％（みずほ銀行が公表する短期プライムレート＋1.575％〜5.675％／借入後の適用年率は年2回見直し）／実質年率 15.00％以下 | 300万円〜10億円 | 1年〜35年 | 関東財務局長（3）第01516号 |
| AGビジネスサポート 不動産担保ビジネスローン |
契約利率 年2.99％〜11.80％（2025年5月1日以降の新規契約に適用）／実質年率 15.00％以下 | 100万円〜5億円 | 最長30年（360回以内） | 関東財務局長（9）第01262号 |
| Ｌ＆Ｆアセットファイナンス 不動産活用ローン（ビジネスコース） |
変動 3.64％〜7.80％／実質年率 15.00％以下 | 300万円〜10億円 | 1年超〜35年以内 | 関東財務局長（11）第01092号（登録有効期間 令和8年8月22日〜令和11年8月21日） |
| アサックス 不動産担保ローン（事業者向け） |
固定 年2.20％〜8.76％ | 300万円〜10億円 | 3か月〜35年（3回〜420回） | 関東財務局長（15）第00035号 |
この表で目を引くのは、会社によって公表している利率の「種類」が違う点です。SBIエステートファイナンスとＬ＆Ｆアセットファイナンスは変動金利と実質年率を併記し、AGビジネスサポートは契約利率と実質年率を併記しています。実質年率は支払利息だけでなく各種手数料まで含めて年率換算した上限の表示なので、変動金利や契約利率とは意味が違います。実質年率どうし、変動金利どうしで並べないと比較になりません。また、下限が低く見える会社でも、その率が適用されるのは条件のそろった案件だけです。
もうひとつ重要なのが、Ｌ＆Ｆアセットファイナンスの社名です。この会社は2025年4月1日付で三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス株式会社から商号変更しました。コンコルディア・フィナンシャルグループと三井住友信託銀行の共同出資体制への変更に伴うものです。旧社名で検索して情報が見つからない場合は、この点を確認してください。
金利より効くことがある「金利以外の費用」
不動産担保ローンは、契約時にまとまった費用が発生します。金利の差が0.5％でも、事務手数料の差が1％あれば、短期で返す前提なら手数料のほうが重くなります。
| 会社 | 事務手数料など | その他の費用 | 遅延損害金 |
|---|---|---|---|
| セゾンファンデックス | 事務手数料 融資額の1.65％以内、調査料 融資額の0.55％以内 | 登記費用（実費）、振込手数料（実費） | 年率20.00％ |
| SBIエステートファイナンス | 融資事務取扱手数料 融資金額の2.20％〜2.75％（税込） | 登記費用、収入印紙代が別途必要 | 年率19.80％ |
| AGビジネスサポート | 事務手数料 0.00％〜3.00％ | 公式ページでは登記費用等の記載を確認 | 年率20.0％ |
| Ｌ＆Ｆアセットファイナンス | 融資金額の2.20％ | 登記費用等 | 年率19.50％ |
| アサックス | 融資取扱手数料 融資額の0％〜3.3％ | 契約までは費用が発生しないと案内 | 年19.8％ |
事務手数料は融資額に対する割合で決まるため、金額が大きいほど絶対額が膨らみます。5,000万円を借りるなら、2.20％で110万円、3.00％で150万円。その差40万円は、金利換算すれば年0.1％以上に相当することもあります。金利表だけを見比べて決めると、この部分を取りこぼします。
「金利〇％〜」という表示だけで会社を絞り込まないでください。比べるべきは、提示された金利・事務手数料・登記費用・保証料などを合計した総返済額です。各社とも見積り段階で条件が提示されるため、2社以上から同じ条件で見積りを取り、総額で並べるのが唯一確実な方法になります。金利だけを条件に会社を選ぶと、手数料の高い会社に流れることがあります。
変動金利と固定金利のどちらを選ぶか
事業者向けの不動産担保ローンでは、変動と固定を選べる商品があります。セゾンファンデックスは変動3.4％〜5.2％と固定4.50％〜9.90％を分けて公表しており、Ｌ＆Ｆアセットファイナンスは変動3.64％〜7.80％を示しています。アサックスは固定で年2.20％〜8.76％です。
| 観点 | 変動金利 | 固定金利 |
|---|---|---|
| 当初の水準 | 低く出やすい | 変動より高く出やすい |
| 基準 | 短期プライムレートなどに連動。セゾンファンデックスは短期プライムレート＋1.275％〜3.075％と明示 | 契約時に固定 |
| 返済額の予測 | 見直しのたびに変わる可能性がある | 期間を通じて読める |
| 向く場面 | 短期で返す、または繰上返済の見込みがある | 長期で借りる、返済額を固定して事業計画に組み込みたい |
| 注意点 | 金利上昇局面では負担が増える | 金利低下局面でも下がらない |
判断の軸は「借りている期間の長さ」です。3年以内に返す前提なら、変動の低い水準を取りにいく合理性があります。逆に20年、30年と借りるなら、その間の金利環境を読み切ることはできません。返済期間が長いほど、固定の予測可能性に払う上乗せ分の価値は上がります。
銀行とノンバンクで何が違うか
銀行の不動産担保ローンは金利が低い代わりに、資金使途や審査の条件が厳しく、事業資金として使えない商品もあります。ノンバンクは金利が高めですが、担保評価の柔軟性と融資までの速さで選ばれます。
AGビジネスサポートは簡易診断最短1日・融資まで最短3日、SBIエステートファイナンスは申し込みから最短翌日融資、セゾンファンデックスは仮審査結果が最短即日回答と、いずれも自社サイトで所要日数を示しています。
AGビジネスサポートは抵当順位不問としています。Ｌ＆Ｆアセットファイナンスは第一順位の抵当権設定を前提としており、条件が異なります。
SBIエステートファイナンスは生活・教育・納税資金から開業・運転資金、不動産購入資金まで幅広く挙げています。セゾンファンデックスは運転資金・設備投資・開業資金・納税資金・ローンの組換えを示しています。
セゾンファンデックスは法人、代表者またはその親族が所有する不動産を担保にできるとしています。自社名義の不動産がなくても検討の余地があります。
下の表は、当サイトが保有する不動産担保ローンの一覧データから、事業資金に対応する商品を抽出したものです。
| 不動産担保ローン名 | 本社所在地 | 下限金利 | 上限金利 | 事務手数料（税込） | 融資金額最大 | 個人利用 | 事業性資金利用 | おまとめ・借り換え利用 | 融資スピード | 最長返済期間 | 家族保有不動産の担保可否 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
AGビジネスサポート不動産担保ローン |
東京都 | 2.99% | 14.80% | 融資金額の0％～3.0％ | 100万円～5億円 | – | ○ | ○ | 最短3日※お申し込みの混雑状況により、日数がかかる場合があります。余裕をもってお申込みください。 | 360ヵ月 元金一括返済：最長30年（360回以内） 元利均等返済：最長30年（360回以内） |
○ |
セゾンファンデックス／事業者向け不動産担保ローン |
東京都 | 3.40% | 9.90% | 融資金額の2.2％※調査料含む（訪問契約の場合＋2.2～4.4万円） | 100,000万円 | – | ○ | ○ | 最短3営業日審査回答／融資最短1週間 | 300ヶ月 | ○代表者の親族（三親等以内）が所有する不動産 |
つばさコーポレーション不動産スーパーサポートローン |
東京都 | 3.80% | 7.80% | 融資金額の0％～2.2％ | – | ○ | ○ | ○ | 最短3日 | 360ヶ月 | – |
クラウドバンク・フィナンシャルサービス不動産担保ローン |
東京都 | 6.00% | 15.00% | 無料 | 100,000万円 | – | ○ | ○ | – | 60ヶ月 | – |
総合マネージメントサービス不動産担保ローン |
東京都 | 3.40% | 9.80% | 融資金額の1.1％～5.5％ | 50,000万円 | ○ | ○ | ○ | 最短即日 | 420ヶ月 | – |
SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／不動産担保ローン |
東京都 | 3.70% | 7.80%
（みずほ銀行が公表する短期プライムレート+1.575％～5.675％）※お借入れ後の適用年率は年2回見直しを行います。 |
融資金額の2.20%～2.75％
※ご成約（ご融資）時にのみ頂戴いたします。実質年率15.00％以下※支払利息・各種手数料などを含め、全ての支払いの合計額を年率で換算したもの。 |
100,000万円 | ○ | ○ | ○ | お申し込みから最短翌日融資 | 420ヵ月
（1年～35年・12回～420回） |
○親族、経営する会社の役員 |
日宝不動産活用ローン |
東京都 | 4.00% | 9.90% | – | 50,000万円 | ○ | ○ | ○ | 最短即日～1週間 | 360ヶ月 | ○ |
三鷹産業不動産担保ローン |
大阪府 | 6.00% | 15.00% | – | 10,000万円 | ○ | ○ | ○ | 最短即日 | 120ヶ月 | – |
エム・アール・エフ不動産担保ローン／オーダーメイドプラン |
福岡県 | 6.00% | 15.00% | 無料 | 30,000万円 | – | ○ | – | 24時間以内に仮審査回答 | 240ヶ月 | ○ |
三井住友トラストL＆F／【不動産担保型】L&Fカードローン |
東京都 | 3.39% | 7.30% | 無料 | 10,000万円 | ○ | ○ | ○ | 最短1週間 | 36ヶ月 | ○物上保証 |
AGビジネスサポート不動産担保カードローン |
東京都 | 5.00% | 11.90% | 無料 | 100万円～5,000万円※個人事業主は2,000万円以下 | – | ○ | ○ | 最短3日※お申し込みの混雑状況により、日数がかかる場合があります。余裕をもってお申込みください。 | 100ヵ月 元金定率リボルビング返済：最長8年4か月（100回以内） 元金自由返済：最長5年（60回以内） |
○ |
三井住友トラストL＆F／不動産活用ローン（ビジネスコース） |
東京都 | 3.39% | 6.80% | 融資金額の2.2％ | 100,000万円 | – | ○ | ○ | 最短1週間 | 420ヶ月 | ○物上保証 |
ユニーファイナンス不動産担保ローン |
愛知県 | 6.00% | 14.00% | – | 3,000万円 | ○ | ○ | ○ | 最短3日 | 120ヶ月 | – |
つばさコーポレーション不動産活用ローン |
東京都 | 5.70% | 15.00% | 融資金額の0％～5.5％ | – | ○ | ○ | ○ | 数日 | 360ヶ月 | – |
ニチデン不動産担保ローン |
大阪府 | 5.50% | 14.60% | – | 10,000万円 | ○ | ○ | ○ | 数日 | 240ヶ月 | ○第三者名義 |
ジェイ・エフ・シー事業者向け不動産担保ローン |
東京都 | 5.86% | 15.00% | 融資額の5.5％以内 | 50,000万円 | – | ○ | ○ | 最短3日 | 120ヶ月 | – |
トラストホールディングス不動産担保ローン |
東京都 | 3.45% | 7.45% | 融資金額の0.0％～5.5％ | 100,000万円 | ○ | ○ | ○ | 最短即日 | 360ヶ月 | – |
エム・アール・エフ不動産担保ローン／長期間元金据置プラン |
福岡県 | 4.00% | 9.90% | 融資金額の3.3％ | 30,000万円 | – | ○ | – | 24時間以内に仮審査回答 | 240ヶ月 | ○ |
エム・アール・エフ不動産担保ローン／ブリッジプラン |
福岡県 | 5.00% | 9.60% | 融資金額の2.2％ | 30,000万円 | – | ○ | – | 24時間以内に仮審査回答 | 12ヶ月 | ○ |
ロードスターファンディング不動産担保ローン |
東京都 | 4.00% | 15.00% | – | 50,000万円 | – | ○ | – | – | 120ヶ月 | – |
中央リテール不動産担保ローン |
東京都 | 8.20% | 9.80% | – | 3,000万円 | ○ | ○ | ○ | 4日 | 120ヶ月 | – |
ビジネスパートナー／不動産担保目的ローン |
東京都 | 2.50% | 9.50% | 無料 | 10,000万円 | – | ○ | ○ | 最短5営業日 | 240ヶ月 | ○親族、経営する会社の役員、第三者 |
ビジネスパートナー／不動産担保フリーローン |
東京都 | 2.50% | 15.00% | 無料 | 10,000万円 | – | ○ | ○ | 最短5営業日 | 240ヶ月 | ○親族、経営する会社の役員、第三者 |
アイフル不動産担保ローン／事業サポートプラン |
東京都 | 3.00% | 18.00% | 無料 | 10,000万円 | – | ○ | ○ | – | 120ヶ月 | – |
三井住友トラストL＆F／不動産活用ローン（フリーコース） |
東京都 | 3.39% | 6.80% | 融資金額の2.2％ | 100,000万円 | – | ○ | ○ | 最短1週間 | 420ヶ月 | ○物上保証 |
アイアイ事業者向け不動産担保ローン |
東京都 | 4.00% | 12.00% | – | 50,000万円 | – | ○ | ○ | 最短即日 | 420ヶ月 | – |
SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／売却つなぎローン |
東京都 | 3.70% | 7.80% | 融資金額の1.10%～3.30％
※ご成約（ご融資）時にのみ頂戴いたします。実質年率15.00％以下※支払利息・各種手数料などを含め、全ての支払いの合計額を年率で換算したもの。 |
100,000万円 | ○ | ○ | ○ | お申し込みから最短翌日融資 | 12ヵ月
（1ヶ月～12ヶ月・1回～12回） |
○親族、経営する会社の役員 |
実際に提示される金利を左右するもの
同じ商品でも、提示される率は案件ごとに違います。公表されている情報から読み取れる範囲で、率が動く要因は次の3つに整理できます。
評価額に対していくら借りるか（掛け目）が下がるほど、貸し手のリスクは小さくなります。同じ物件でも、借入額を抑えれば条件は良くなる方向に働きます。
第一順位で設定できるかどうかで扱いが変わります。すでに住宅ローンなどが設定されている場合、第二順位以降を受け付ける会社に限られます。
期間が長いほど、貸し手が抱える不確実性は増えます。35年で借りる場合と3年で借りる場合では、同じ商品でも提示される率が変わり得ます。
決算内容、業歴、資金使途の説明のつき方が審査に影響します。担保があれば無条件、という商品ではありません。
金利を下げるためにできること
借入額を必要な分まで絞る
担保評価に対する借入額の割合が下がれば、貸し手のリスクは小さくなります。「借りられるだけ借りる」のではなく、必要額を積み上げて上限を決めるほうが、条件面では有利に働きます。
返済期間を短くする
期間を短くすれば総支払利息は減ります。ただし月々の返済額は増えるため、資金繰り表で無理がないかを先に確認してください。
複数社から同じ条件で見積りを取る
各社の審査基準と担保評価は異なります。同じ物件でも評価が変われば、提示条件も変わります。1社の提示だけを見て相場だと判断しないことが、いちばん効きます。
手数料を含めた総額で交渉する
金利だけを見ていると、手数料の高い提示を受け入れてしまうことがあります。総返済額で並べたうえで、他社の条件を材料に話を進めるのが実務的です。
借り換えを検討するときの判断
すでに借入がある場合、より低い金利の商品へ組み換えることで負担を減らせる可能性があります。セゾンファンデックスは資金使途として「ローンの組換え」を明示しています。
ただし借り換えには、新たな事務手数料と登記費用がかかります。金利差で浮く利息と、乗り換えにかかる費用を突き合わせて、何年で回収できるかを計算してから決めてください。残りの返済期間が短い場合、回収できないまま費用だけが増えることがあります。
目安の考え方は単純です。借入残高に金利差を掛ければ、1年あたりで浮く利息のおおよその額が出ます。そこに乗り換え費用を割れば、回収に必要な年数が出ます。たとえば残高3,000万円で金利差が1.0％なら年30万円、乗り換え費用が90万円なら回収に3年かかる計算です。残りの返済期間がその年数を大きく上回っていなければ、借り換える理由は弱くなります。
加えて、既存の借入先に繰上返済手数料や違約金の定めがないかも先に確認してください。契約書に記載があります。ここを見落とすと、試算した回収年数が後ろにずれます。返済中の契約条件は各社で異なるため、借り換え先を探す前に、いまの契約書を読み直すのが順番として先になります。
よくある質問
いちばん低金利の不動産担保ローンはどこですか
公表されている下限だけで比べると、確認できた範囲ではアサックスの年2.20％、AGビジネスサポートの年2.99％が低い水準です。ただしこれは商品として取り得る最も低い率であり、申込者に適用される率ではありません。実際の条件は担保評価と審査で決まります。
金利の相場はどれくらいですか
今回確認した5社の公表値は、下限が年2.20％〜3.64％、上限が年7.80％〜15.00％の範囲に収まっています。公表の区分が各社で異なるため、この幅は「各社が示している範囲」であって、成約金利の分布ではありません。
事務手数料はいくらかかりますか
確認した範囲では、融資金額の0％〜3.3％です。セゾンファンデックスは事務手数料1.65％以内に加えて調査料0.55％以内、SBIエステートファイナンスは2.20％〜2.75％（税込）、Ｌ＆Ｆアセットファイナンスは2.20％、AGビジネスサポートは0.00％〜3.00％、アサックスは0％〜3.3％と公表しています。
遅れたらどうなりますか
遅延損害金がかかります。確認できた範囲では年19.50％〜20.00％です。担保不動産に抵当権が設定されているため、返済が滞れば担保処分に進む可能性があります。返済が難しくなりそうな段階で、早めに借入先へ相談してください。
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスはなくなったのですか
会社がなくなったわけではなく、2025年4月1日付で株式会社Ｌ＆Ｆアセットファイナンスへ商号変更しました。コンコルディア・フィナンシャルグループと三井住友信託銀行の共同出資体制への変更に伴うものです。
法人名義の不動産がなくても借りられますか
会社によります。セゾンファンデックスの場合、担保に入れられるのは法人・代表者・その親族が所有する不動産だと公表されています。担保提供者の範囲は商品ごとに異なるため、申込前に確認してください。
調査方法と出典
- 掲載した金利・融資額・返済期間・手数料・遅延損害金・貸金業登録番号は、各社の公式サイトに掲載されている記載のみを使用し、2026年9月5日に確認しました。第三者サイトの数値は使用していません。
- 各社で公表の区分（実質年率・契約利率・変動／固定）が異なるため、同一条件での横並び比較ではありません。表では公表区分をそのまま併記しています。
- 公式サイトに記載が見当たらなかった項目は「未掲載」「未確認」と明記し、推測で補っていません。
- 金利の水準だけでは判断できない条件があります。SBIエステートファイナンスは取扱地域を関東1都3県（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）と関西2府4県（滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県）と公表しており、この範囲外の物件は対象外です。セゾンファンデックスの表記は全国で、一部対応できない地域があるとされています。ほかの3社は、参照したページに対応エリアの記載が見当たりませんでした。
- 掲載順は確認できた金利の下限順ではなく、記事構成上の並びです。広告契約の有無は掲載および順序に反映していません。
- 金利・手数料・取扱条件は変更されることがあります。申込前に各社の公式サイトで最新の条件を確認してください。
- 出典：セゾンファンデックス「事業者向け不動産担保ローン」／SBIエステートファイナンス「不動産担保ローン」／AGビジネスサポート「不動産担保ビジネスローン」／Ｌ＆Ｆアセットファイナンス「不動産活用ローン」／同「商号変更に関するお知らせ」／アサックス公式サイト
審査で何を見られるのかは不動産担保ローンの審査基準の記事、実際の審査の進み方は審査の実態を聞いた記事、商品全体の一覧は不動産担保ローンの比較一覧、資金調達手段としての位置づけは不動産担保ローンで資金調達する方法で整理しています。
各社の条件をひとつずつ確認する場合は、セゾンファンデックス、SBIエステートファイナンス、AGビジネスサポート、Ｌ＆Ｆアセットファイナンス、アサックスの個別記事に、手数料の内訳と担保条件を項目ごとに整理しています。
