不動産担保ローン金利比較。金利相場と低金利の不動産担保ローンとは？

「不動産担保ローンの金利はどのくらいなの？」
「不動産担保ローンで一番低金利のものはどれ？」
・・・

と不動産担保ローンを借りる中でも低金利の不動産担保ローンを探している方も多いかと思います。今回は不動産担保ローンの金利比較、金利相場と金利の見方について解説します。

銀行不動産担保ローンは資金調達には利用できない！？

まず、理解しておいてほしいのは

という事実です。

「あれっ、楽天銀行とか、オリックス銀行とか、不動産担保ローンってなかったっけ？」

• 東京スター銀行
• 楽天銀行
• オリックス銀行
• 関西アーバン銀行
• 住信SBIネット銀行

などは「不動産担保ローン」というローン商品を提供していますが、すべて「個人向け」のローン商品なのです。

例：東京スター銀行「スター不動産担保ローン」

ご資金のお使いみち

資金使途自由でお使いいただけます（事業性の融資を除きます）。お申し込みご本人に対する融資（事業性の融資を除きます）のお借り換え、およびおまとめにもご利用可能です。

例：楽天銀行「不動産担保ローン」

原則自由（事業性資金、当行からのお借入れの借換にはご利用いただけません。）
※ 書面（見積書等）にてお使いみちは確認させていただく場合があります

ということです。

これは他の銀行不動産担保ローンも、ほぼ横並びで、関西アーバン銀行の不動産担保ローンのみ

※事業資金にもご利用いただけます。（ただし、法人への転貸資金にはご利用いただけません。）

「法人への転貸資金にはご利用いただけません。」というのは「個人事業主のみ利用可能」ということです。

なぜ、銀行の不動産担保ローンは企業の資金調達に利用できないの？

必要がないからです。銀行は通常の融資の範囲内で「不動産担保」を求めてきます。

無担保で融資の基準に達していない場合は、銀行側から「不動産担保」や「第三者の保証人」を求めてくるので、わざわざ不動産担保ローンを法人向けに商品化しても、通常の銀行融資とバッティングしてしまうだけなので必要性がないのです。

銀行が取り扱う不動産担保ローンというのは

• 個人向け不動産担保ローン
• マイホーム向け住宅ローン
• 賃貸物件に資金使途が限定されるアパートローン

に限られてくるのです。

法人向け不動産担保ローン金利比較

法人向け不動産担保ローン金利相場

とかなり幅がある形になっています。

法人向け不動産担保ローン金利比較のポイント

上限金利が低金利の不動産担保ローンがおすすめ

不動産担保ローンは

「○○％～△△％」

という形で「下限金利」と「上限金利」が設定される形になっています。

「審査次第」とは言えども

• 上限金利が高金利　→　適用金利も高金利
• 上限金利が低金利　→　適用金利も低金利

という傾向があります。

法人向けの不動産担保ローンでは「上限金利」が10％を切る低金利の不動産担保ローンをおすすめします。

「なぜ、下限金利で比較してはいけないの？」

「下限金利」が適用されるケースはほとんどないからです。

家電量販店のチラシで「ノートパソコン 9,999円～」となっているのと、同じです。たしかにノートパソコンの一番旧型のものは9,999円でwifiとセット販売していますが、他のノートパソコンは8万円台のものばかりという感じです。

お客さんを集めるための「エサ」の金利であって、実際問題はその下限金利が適用金利になる可能性というのはほとんどないのです。

下限金利が適用金利として適用されるケースというのは

• 利益が十分に出ている会社
• 事業歴が10年以上の会社
• その不動産担保ローンの利用実績がある
• 借入希望額に対して担保評価額が大きい
• 都内の一等地の不動産が担保
• 他社借入なし
  ・・・

というようにすべての融資条件の評価がトップクラスでないと、実現しないのです。

不動産担保ローンの金利比較では「下限金利」よりも「上限金利」が重要なのです。

不動産担保ローンでは「担保の評価額」が重要になる

不動産担保ローンの適用金利というのは

例えば

3000万円の担保価値がある不動産がある場合

• 2500万円借りる　→　金利は高めの金利が適用される
• 100万円借りる　→　金利は低めの金利が適用される

なぜかというと、不動産担保ローン会社の貸し倒れリスクが小さくなるからです。

3000万円の不動産を担保にして、100万円しか融資しなければ、貸し倒れリスクはほとんどありません。不動産市場がどんな状態になったとしても、100万円以上で売れるのは間違えないからです。

「でも、すでに借りる金額も決まっているし、担保である不動産も決まっているから、結局変わらないのでは？」

と思う方もいるかと思いますが

選ぶ不動産担保ローンによって、担保価値は変わってくるのです。

担保価値の評価方法

【要確認】不動産担保ローンの審査基準の中身と審査の甘い不動産担保ローンの選び方

これは不動産担保ローンによって

• 不動産鑑定の仕方が多少異なること
• 掛目の設定が異なることが

が要因となります。

掛目（かけめ）とは

金融機関が担保を評価するときに乗じるリスク回避のための割合のことです。

資金化の確実性が高い担保ほど高い「掛目」が設定されます。

• 預金担保　→　掛目100％
• 有価証券担保　→　掛目90％
• 売掛債権担保　→　掛目80％～90％
• 不動産担保　→　掛目70％

が相場となっています。

掛目100％の不動産担保ローンは、不動産担保ローン専門会社の提供している不動産担保ローンが多いようです。

不動産担保ローン専門会社は、その名の通り「不動産担保ローン」しかローン商品を扱っていません。しかし、不動産売買などの不動産事業を展開している会社が多いのです。

不動産担保ローン専門会社は、不動産売買の機能があるので、不動産売買の機能がないノンバンクと比較すると

• 不動産の担保価値をタイトに評価することができる
• 万が一担保を売却するときに売買手数料6.0％が手に入る

というメリットがあるため、担保価値の評価も甘くなり、掛目の設定も100％近くに設定されるのです。

同じ不動産でも不動産担保ローンによって評価額が変わってくるため、少しでも評価額の高い不動産担保ローンを選べば、不動産担保ローンの適用金利が低金利になる可能性があるのです。

少しでも適用金利を低金利にするためには、不動産担保ローン専門会社の不動産担保ローンをおすすめします。

金利だけでなく、事務手数料も含めて検討する

しかし、

• 低金利でも事務手数料が高い不動産担保ローン
• 高金利だけれども事務手数料が安い不動産担保ローン

を比較するときに「金利」だけで比較してはいけないのは、当然なのです。

事務手数料は、無料の不動産担保ローンもあれば、借入額の5.0％という高額設定の不動産担保ローンもあります。いくら低金利の不動産担保ローンであったとしても、借入額の5.0％も事務手数料で取られてしまっては、かなりの高金利と変わらないことになってしまいます。

不動産担保ローンを金利比較するときは、事務手数料も同時に比較する必要があります。

複数の不動産担保ローンで相見積もりを取るのがベスト

一番負担額の安い不動産担保ローンを選ぼうとしても

• 金利は幅があるので適用金利は「審査次第」
• 事務手数料も幅がある
• いくら借りられるかも、不動産担保ローン会社次第
  ・・・

なのですから、公開されている情報のみで不動産担保ローンを比較しようとしても、限界があるのです。

相見積もりを取るのが一番良い方法なのです。

融資条件を見ても、3社とも明確な融資条件が出そろえば、一番有利な不動産担保ローンが見つかるはずです。

無担保ローンのビジネスローンとは違って、不動産担保ローンの場合はもともと即日融資のようなスピードを重視するタイプの資金調達方法ではないので、3社の相見積もりをしてから、慎重に不動産担保ローンを決定しても、遅くはないのです。

不動産担保ローンの種類別の金利の違い

不動産担保ローンとは

• 不動産を担保にしたローン商品のこと

ですから

• マイホームの購入資金を融資する住宅ローンも、不動産担保ローンの一種
• 賃貸物件の購入資金を融資するアパートローンも、不動産担保ローンの一種
• 注文住宅の引き渡しまでの資金を提供するつなぎローンも、不動産担保ローンの一種
• 別荘の購入資金を融資するセカンドハウスローンも、不動産担保ローンの一種

ということになります。

• 資金使途自由なのが不動産担保ローン

ですが、

資金使途を限定することによって、細かい分類が生まれてくるのです。

不動産担保ローンの種類別にも金利相場は変わってきます。

不動産担保ローンの種類別の金利相場：金利が高い順

1. 不動産担保ローン／使途：自由　3.0％～15.0％
2. アパートローン／使途：賃貸物件の購入資金　2.0％～5.0％
3. つなぎローン／使途：つなぎ資金　1.0％～3.0％
4. セカンドハウスローン／使途：別荘　1.0％～3.0％
5. 住宅ローン／使途：マイホーム　0.5％～2.0％

一般的な会社が事業資金として不動産担保ローンを検討しているのであれば、不動産担保ローンを選ぶ形になりますが、不動産管理会社が自社物件の購入資金として不動産担保ローンを検討しているのあれば、アパートローンを利用できるかも知れないのです。アパートローンの方が金利面では優遇されます。

事業性資金であっても、賃貸経営のための資金調達であれば、アパートローンが利用可能です。アパートローンの方が低金利で借りられる可能性があります。また、不動産会社向けの低金利の不動産担保ローンを提供しているところもあるので、不動産会社の方は不動産会社向けの不動産担保ローンをおすすめします。一般の法人向けの不動産担保ローンよりも低金利の可能性があります。

現在借入中のローンや融資よりも低金利なら借り換えも可能

資金調達方法別に金利を比較すると

資金調達方法別の金利相場：金利が高い順

1. ビジネスローン：5.0％～18.0％
2. 不動産担保ローン：3.0％～15.0％
3. 銀行融資：2.0％～5.0％

というところです。

• ビジネスローンで金利が年率15.0％
• 不動産担保ローンで金利が年率10.0％

であれば、不動産担保ローンで借りて、その資金でビジネスローンを完済してしまえば「借り換え」が完了します。

「借り換え」は、個人でも、法人でも、できるので法人の利息負担を抑えるために効果的な選択肢なのです。

不動産担保ローンは借入期間も長く設定できるので、借り換えと同時に返済期間を長めに設定しておけば、毎月の返済額は大幅に軽減することができます。

まとめ

不動産担保ローンを金利で比較するポイントは

• 上限金利で比較する
• 下限金利はあてにしない
• 担保評価額が高くなる不動産担保ローンを選ぶ
• 不動産担保ローン専門会社の不動産担保ローンがおすすめ
• 銀行の不動産担保ローンは法人の資金調達では利用できない
• 事務手数料と一緒に比較する

というものがあります。

それでも、金利も幅があり、事務手数料にも幅があるため、一概に「この不動産担保ローンが一番低金利の不動産担保ローン」と言い切ることはできません。結局、金利は審査次第であり、その不動産担保ローンの査定方法、審査方法、審査方針などに大きく依存するのです。

一番有利な不動産担保ローンを選ぶためには、候補として3社ほどの不動産担保ローンを選び、実際に相見積もりを取ってみて、一番融資条件の良い不動産担保ローンを選ぶことをおすすめします。

また、不動産担保ローンは高金利の借入があれば借り換えをすることもできるので、ビジネスローンで借入中の方は借り換え余地も合わせて検討することをおすすめします。

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