ハウスリースバックのデメリットとリスク11選。失敗しないハウスリースバックはデメリットの理解から

man
「ハウスリースバックのデメリットには何がありますか?」
「ハウスリースバックのデメリットを解消する方法はありますか?」
・・

ハウスリースバックは、長年住んできた持ち家を売却して、一時的に資金調達する方法の一つです。利用する機会は、人生に一度あるかないかです。大切な持ち家を一時的に売却する資金調達方法なのですから、絶対に失敗するわけには行きません。失敗しないためにも、ハウスリースバックのデメリットを抑えておく必要があります。

ハウスリースバックのデメリット

ハウスリースバックのデメリット

デメリット・リスクその1.通常の不動産売却と比較して、売却額が安くなる!

ハウスリースバックは

  • 持ち家をハウスリースバック業者に売却する
  • 売却した持ち家をハウスリースバック業者から賃貸する
  • (将来、買戻して、所有権を戻す)

形で、持ち家に住み続けながら、持ち家を売却する資金調達方法です。

通常の不動産売却と比較すると

「買主」にとっては

  • 同じ人に貸さなければならない
  • 買い戻しを依頼されたら断れない

という縛りがあるのです。

条件が厳しくなっている分は、価格のメリットがなければ成立しません。
通常の不動産売却
  • 誰に売っても良い
  • 買い戻しに応じる必要はない

→ その代わり売却額(業者の購入額)は、市場価格通り

ハウスリースバック
  • 同じ人に貸さなければならない
  • 買い戻しを依頼されたら断れない

→ その代わり売却額(業者の購入額)は、市場価格よりも安い

ことになります。

teacher
ほとんどのハウスリースバック業者で、持ち家の売却価格は、不動産売却での売却価格よりも安くなってしまうのです。

デメリット・リスクその2.通常の賃貸と比較して、家賃が高くなる!

ハウスリースバックの場合は

  • 持ち家をハウスリースバック業者に売却する
  • 売却した持ち家をハウスリースバック業者から賃貸する
  • (将来、買戻して、所有権を戻す)

という仕組みですから、売却した持ち家をハウスリースバック業者から賃貸で借りることになります。

通常の賃貸不動産であれば

家賃は、周辺相場に合わせて設定される

ものです。

ハウスリースバックの場合は

売却額に対する収益性で家賃が設定される

ことになります。

売却額に対する収益性とは?

例えば、1,500万円でハウスリースバックをした場合

ハウスリースバック業者は「投資」と同じように「利回り10.0%」のような期待収益率を設定しています。

10年で投資回収しなければならないのです。

となると家賃の計算は

家賃(リース料) = 1,500万円 / 10年 / 12カ月 = 12.5万円

となるのです。

  • 不動産賃貸 → 周辺相場の家賃に合わせて設定される
  • ハウスリースバック → 投資収益率に合わせて設定される

ので、一概にハウスリースバックの家賃の方が高くなるわけではないのですが

大抵の場合

ハウスリースバックの家賃(リース料) > 周辺の通常の賃貸物件の家賃

となります。

teacher
家賃だけを考えるのであれば、近くの同条件の物件の賃貸をした方が安上がりなのです。これもハウスリースバックのデメリットと言えます。

デメリット・リスクその3.住む期間が長くなるほど、通常の賃貸との差が大きくなる!

前述した通りで

  • 不動産賃貸 → 周辺相場の家賃に合わせて設定される
  • ハウスリースバック → 投資収益率に合わせて設定される

ものです。

通常の不動産賃貸であれば

居住年数が長くなる = 築年数が増える

ことを意味するため、住めば住むほど、家賃は安くなるのが一般的です。

しかし、ハウスリースバックの場合は、投資収益率から逆算した家賃設定ですので

居住年数が長くなっても、家賃はかわらない

のです。

  • 不動産賃貸 → 長く住むと家賃が安くなっていく
  • ハウスリースバック → 長く住んでも、家賃は変わらない

のですから、

不動産賃貸の家賃とハウスリースバックの家賃(リース料)の差は、住めば住むほど大きくなってしまうのです。

デメリット・リスクその4.買戻し額は、売却額よりも高くなる可能性が高い!

基本的に

ハウスリースバックは、買戻しができる

ことが大きなメリットです。

この「買戻し」というのは

売却時に「再売買予約権」という権利をつけて売買契約を締結する

ことで、実現するのですが

この時の「買戻し金額」は

買戻し金額 = 売却価格の1.1倍~1.3倍

ぐらいに設定されます。

ハウスリースバック業者の利益分が含まれてしまうのです。

teacher
そのため、売却時に調達できた金額よりも、多くの金額を支払って買い戻す必要が出てきます。

これも、ハウスリースバックの大きなデメリットとなるのです。

デメリット・リスクその5.ハウスリースバックは、必ず利用できるものでもない!

ハウスリースバックにも「審査」があります。

すべての持ち家を持つ方が利用できるものではないのです。

とくに利用できないケースで多いものが

住宅ローンの残債 > ハウスリースバック業者の査定額

となるものです。

この場合、ハウスリースバックでの売却額をすべてローン返済に回したとしても、住宅ローンを完済することはできません。

住宅ローンを完済できない = 銀行の抵当権が残ってしまう

ことを意味します。

抵当権が物件に残ってしまう状態では、不動産売却もできないため、ハウスリースバック業者の審査が通らないのです。

teacher
  • 住宅ローンを利用して間もない方
  • 田舎で買い手が見つからない物件

などでは、ハウスリースバックが利用できない可能性があります。

デメリット・リスクその6.買戻しを想定していたが、お金が貯まらずにあきらめざるを得なくなる!

ハウスリースバックを利用する方の多くが

  • 将来的に「買い戻す」

ことを想定しています。

「買い戻す」必要がなければ、ハウスリースバックではなく、通常の不動産売却を選択しても良いのです。

前述した通りで「買い戻す」ためには

  • 周辺相場よりも高い家賃を払いながら、お金を貯める必要がある
  • 売却額よりも高い金額を支払う必要がある
  • 諸費用分も用意する必要がある

のです。

man
「資金調達をするのが、一時的な資金難によるもので、資金繰りの難局を乗り切ったら、すぐに買戻しできる」

という方であれば問題ありませんが

man
「住宅ローンの支払いがいっぱいいっぱいなので、ハウスリースバックを利用して、なんとか数年で買い戻したい。」

という方の場合には

man
「買戻しを想定していたが、資金が用意できずに買戻しをあきらめて、退去せざるを得なくなった。」

というケースも少なくないのです。

teacher
こうならないためには、複数のハウスリースバック業者から見積もりをもらって、一番良い条件のハウスリースバック業者に依頼する必要があります。

デメリット・リスクその7.ハウスリースバック業者の倒産リスクがある!

ハウスリースバック業者とは、「買戻し条項」がついた売買契約を締結するため、このときに設定した買戻し金額を支払えれば、買戻しをすることができます。

しかし、ハウスリースバック業者が倒産した場合は、この契約自体が無効になってしまいます。

ハウスリースバック業者の倒産時には、ハウスリースバック業者の債権者が資産を売却して、回収する形になります。

ハウスリースバック業者が保有している物件も資産整理の対象になってしまうため、第三者に売却されてしまう可能性があるのです。

債権者の話し合いにより、優先的に買戻しさせてもらえる可能性もありますが、基本的には「任意売却」「競売」と言った方法で資産を整理されてしまうため、買戻しが無効になってしまうのです。

デメリット・リスクその8.相続人(子や孫)との無用なトラブルが発生する可能性がある!

相続目的でハウスリースバックを利用する方も一定数います。

ハウスリースバックの調達資金の資金使途

ハウスリースバックの調達資金の資金使途

出典:ハウスリースバックの窓口

を見ると

相続対策が19.7%

となっています。

約2割の方は相続対策で、ハウスリースバックを検討しているのです。

grandpa
「ハウスリースバックで資産を減らしておけば、子や孫にかかる相続税が安くなる。」
「ハウスリースバックで持ち家を売却しておけば、子や孫に遺産相続でトラブルが起こらない。」
「子や孫に資産を残すよりは、自分たちで使ってしまいたい。」
・・

いろいろな思惑でハウスリースバックを利用していると思われますが・・・

相続人である子や孫に知らせずにハウスリースバックを利用してしまうと

woman
「相続できるものと見込んでいたのに、なんで実家を売ってしまったんだ。」
「相続して実家に住もうと思っていたのに。」
「相続して実家を売却した資金を当てにしていたのに。」
「愛着ある実家を売却するなんて、信じられない。」

と、子や孫とトラブルが発生してしまうリスクがるのです。

ハウスリースバックは

  • 持ち家に住み続けられる
  • 所有権の移動だけなので他人に知らせることがない
  • 将来的に買戻しができる

ものですが

teacher
持ち家の売却であることには変わりがありませんので、将来的に相続する子や孫には理解してもらってから、実行する方がトラブルは回避できるのです。

デメリット・リスクその9.ハウスリースバック利用時の諸費用はそれなりに高い!

ハウスリースバック利用時には諸費用が発生します。

不動産売却で必要な

  • 仲介手数料
  • ハウスリースバックの事務手数料
  • 印紙代
  • 抵当権抹消費用

物件の賃貸で必要な

  • ハウスリースバック会社へ支払う敷金
  • ハウスリースバック会社へ支払う礼金
  • 保証会社へ家賃保証の保証料
  • 賃貸物件への火災保険料

などの諸費用が発生します。

とくに

仲介手数料は、売買額の3.0%+6万円(税別)

と高額に設定されているため、

諸費用だけで数十万円、数百万円になってしまうのです。

ハウスリースバックと言っても

  • 不動産売買
  • 不動産賃貸

という手順が発生するので、それに伴う諸費用は発生してしまいます。

デメリット・リスクその10.まだまだ、ハウスリースバック業者は少ない!

ハウスリースバックというのは、ここ数年で台頭してきたサービスです。

まだまだ、新しいサービスなのです。

そのため、大手のハウスリースバック業者になると、5社程度しかないのが現状です。

中小企業規模のハウスリースバック業者は、それなりありますが、前述した通りで倒産リスクなども考えると、長年付き合える大手のハウスリースバック業者が良いのは間違えありません。

大手のハウスリースバック業者の数が少ないことは、大きなデメリットと言えます。

デメリット・リスクその11.ハウスリースバックの売却額、家賃、買戻し額は見積もりを取らないとわからない!

ハウスリースバックを利用するときに重要な検討材料となる

  • 売却額
  • 家賃
  • 諸費用
  • 買戻し額

というのは、見積もりを依頼してみないことにはわからないものです。

ハウスリースバック業者も、現地調査などに行って、査定してみないことには見積もりを出すことができないのです。

teacher
見積もりを取るのは、時間がかかるため、相見積もりをしていない方も多いのですが、複数社に見積もりを取ることではじめて、優良なハウスリースバック業者が見つかるのです。

まとめ

ハウスリースバックには、下記のようなデメリット・リスクがあります。

  • デメリット・リスクその1.通常の不動産売却と比較して、売却額が安くなる!
  • デメリット・リスクその2.通常の賃貸と比較して、家賃が高くなる!
  • デメリット・リスクその3.住む期間が長くなるほど、通常の賃貸との差が大きくなる!
  • デメリット・リスクその4.買戻し額は、売却額よりも高くなる可能性が高い!
  • デメリット・リスクその5.ハウスリースバックは、必ず利用できるものでもない!
  • デメリット・リスクその6.買戻しを想定していたが、お金が貯まらずにあきらめざるを得なくなる!
  • デメリット・リスクその7.ハウスリースバック業者の倒産リスクがある!
  • デメリット・リスクその8.相続人(子や孫)との無用なトラブルが発生する可能性がある!
  • デメリット・リスクその9.ハウスリースバック利用時の諸費用はそれなりに高い!
  • デメリット・リスクその10.まだまだ、ハウスリースバック業者は少ない!
  • デメリット・リスクその11.ハウスリースバックの売却額、家賃、買戻し額は見積もりを取らないとわからない!
teacher
大切な持ち家を売却することには違いはありませんので、ハウスリースバックのデメリット・リスクを十分に理解したうえで、複数のハウスリースバック業者に相見積もりをして、最終的に利用するかどうか?のジャッジをすると良いでしょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

たく先生

資金調達のコンサルティング、資金調達のサポート事業を行っています。銀行融資から、担保融資、ビジネスローン、不動産担保ローン、ファクタリングまで、様々な資金調達方法を紹介し、資金繰りの改善をお手伝いしています。実際に私が経営している会社でも、様々な方法で資金調達を実現させました。