不動産リースバックで起こるトラブル事例5選。事前に知るべきトラブルへの対策

man
「不動産リースバックをしたけれども、こんなはずじゃなかった。」
「不動産リースバック業者とトラブルになった。」
・・

不動産リースバックは、大切なご自宅を売却して、なお住み続けるサービスですから、やってみてトラブルが発生してしまうと、取り返しのつかないものでもあるのです。だからこそ、事前に起こりうるトラブルと対策について理解しておくことをおすすめします。

トラブルケース1.家賃(リース料)が高すぎて、支払えなくなった。

不動産リースバック業者の家賃(リース料)設定と言うのは

「収益性(投資利回り)」

によって決定されます。

不動産リースバック業者の相場では

年率10.0%の投資収益性

がベースとなっています。

簡単に言えば

家賃(リース料)の120カ月分(10年分)で、買取額の元が取れる家賃(リース料)設定になる

ということです。

物件の査定額が1,200万円の物件の場合

家賃(リース料) = 1,200万円 / 120カ月 = 10万円

となるのです。

この計算手法は

  • 周辺相場を無視した家賃(リース料)設定
  • 返済能力を無視した家賃(リース料)設定

ですので

man
「はじめは、売却額で返済ができていたが、次第に返済が苦しくなってしまった。」

ということが往々にして起こりうるのです。

こうなると退去を求められることになり

man
「不動産リースバックで市場価格よりも安く物件を手放したのに、結局退去せざるを得ない状況になってしまった。」

ということになってしまうのです。

元々、住宅ローンの返済に苦慮していたり、資金が不足している方が利用するのが不動産リースバックですので、家賃が高めに設定されてしまうと、どんどん家賃支払いが苦しくなり、最終的には支払いができず、退去しなければならなくなってしまうのです。

トラブルへの対策

周辺相場や返済能力を考慮した家賃設定(リース料)をしてくれる不動産リースバック業者を選ぶ

周辺相場や返済能力を考慮してくれる不動産リースバック業者を選ぶと良いでしょう。

おすすめは

上場東証一部上場
対応エリア全国
実績累計20,000戸以上のリノベーション住宅 施工・販売実績
査定スピード査定依頼から1週間~10日
資金化までの日数半月~1カ月前後
設定賃料(リース料)周辺の家賃相場、お客様の支払可能額を考慮して設定
相見積もりで一番家賃(リース料)の安い不動産リースバック業者を選ぶ

家賃(リース料)設定と言うのは、不動産リースバック業者によって異なります。

同じ買取額だとしても、家賃が変わってくるのです。

teacher
だからこそ、「どういう条件で買取してもらえるのか?」「どういう家賃(リース料)設定になるのか?」を複数の不動産リースバック業者から見積もりをもらうことで、比較検討する材料を集めるべきなのです。

その上で、一番家賃(リース料)が安い不動産リースバック業者に依頼すれば、このトラブルは回避できる可能性が高まるのです。

トラブルケース2.不動産リースバック業者に売却を勧められた。

前述したように、不動産リースバック業者は

物件を査定して、適切な家賃(リース料)設定で貸し出すことで、総合的な収益性で審査を通します。

年率10.0%の投資収益性

で、見積もった家賃(リース料)を提示したら、顧客から「これでは払えない」と言われたという場合は

「断る」か、体のいい理由をつけて「通常の売却」をすすめてくるのです。

不動産リースバック業者は、不動産業者でもあるので、通常の不動産売却もできるのです。

住み続けるサービスとして、不動産リースバック業者に依頼したのにも関わらず

staff
「手放してしまった方が良いですよ。」
「市場価格で売った方が、1.3倍にはなりますから。」

と、不動産リースバック業者に通常の売却を勧められるのでは、本末転倒です。

トラブルへの対策

複数の不動産リースバック業者に依頼する

1社だけの不動産リースバック業者だと

  • その言い分が正しいのかどうか?
  • その見積もりが正しいのかどうか?

判断することができません。

teacher
2社、3社に同時に話を聞くことで、セカンドオピニオンのように不動産リースバック業者の言い分の正当性をチェックすることができます。

トラブルケース3.退去を求められ、住み続けられなくなった。

不動産リースバックというのは

2年、3年の「定期賃貸借」の契約がほとんどです。

通常の「賃貸借契約」の場合

正当事由がない限り更新し続けられるもの

なのですが

「定期賃貸借」の場合

期間満了により契約が終了するもの
(ただし、双方合意による再契約をする事で、 そのまま住み続けることは可能)

という契約内容になっているのです。

不動産リースバック業者は、はじめから期限付きの「定期賃貸借」を想定しているのです。

  • 不動産リースバック業者の業績が悪化した。
  • 不動産リースバック業者が倒産した。
  • 不動産リースバック業者の都合で売却が必要になった。
  • 不動産リースバック業者が物件をほかの業者に売却してしまった。
    ・・

などの理由が発生した場合に

man
「不動産リースバックで家賃も遅延なく払っているのに、自宅から退去を依頼されてしまった。」

ということが、起こりうる可能性があるのです。

トラブルへの対策

経営基盤が大きい企業の不動産リースバックを利用する

不動産リースバック業者の経営的な問題で、住済み続けられなくなるトラブルを回避するためには

上場企業の不動産リースバック業者がおすすめです。

上場企業であれば

  • 倒産しにくい
  • 強引な退去を求めると社会問題になる

ため、不動産リースバックが「定期賃貸借」であったとしても、当初の契約通りに長年住み続けられる可能性が高まるのです。

トラブルケース4.予定通りに買戻しができなくなった。

不動産リースバックを利用する方の多くの方が

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「貯金して、将来的に資金に余裕が出てきたら、自宅を買い戻したい。」

という意向をもって、不動産リースバックを利用するのです。

しかし、不動産リースバック業界の現状では

買戻価格 = 売却価格の110%~130%

と、不動産リースバック業者の手数料分・諸費用分が上乗せされた買戻し価格設定になっていることが少なくありません。

前述したような

  • 周辺相場よりも割高な家賃(リース料)設定
  • 売却額よりも割高な買戻し価格設定

ですと、なかなか貯金もできず、予定通りの買戻しができないのです。

トラブルへの対策

契約時に買戻し価格を安く設定してくれる不動産リースバック業者を見つける

不動産リースバック業者の中には

利用者の事情を勘案してくれて、買戻し価格を売却額よりも安く設定してくれる業者もあります。

買戻し価格も、同様に複数の不動産リースバック業者から相見積もりを取って、一番安い価格を設定する不動産リースバック業者に依頼すべきなのです。

トラブルケース5.相続人である子や孫、兄弟姉妹とのトラブルが発生する

不動産リースバックのメリットの一つに

誰にも知られずに売却できる

という点があります。

売却後も、自宅に住み続けているのですから、不動産の登記簿を見ない限りは、譲渡した事実を知ることはできません。

これは、相続人である子や孫、兄弟姉妹であっても、同様なのです。

相続人である子や孫、兄弟姉妹は

man
「万が一のことがあったら、実家を相続できる」

と、あてにしている方も少なくありません。

それが、気付いたら

man
「実家は両親のものではなくなっていた。」 = 相続できない

と知ることも起こりうるのです。

このようなコミュニケーション不足により、家族の仲が悪化してしまうトラブルも起こりうるのです。

トラブルへの対策

できる限り、家族にも情報を共有する

ご自分の所有している自宅を売却するのですから

grandpa
「子供たちに相談する必要はない。」
「子供たちに相談したら反対される。」

と考える方も多いと思いますが、後々、その事実が発覚して、家族の仲が壊れてしまうのであれば、そちらの方が大きな問題です。

事前に

  • こういう事情で不動産リースバックを考えている
  • この金額で買戻しができる

などの情報を相続人には、共有しておくことをおすすめします。

万が一、ご自分で買い戻し金額を集められなくても、事前に共有しておけb、子供や孫が資金を協力してくれる可能性もあります。

そのほかの起こりうるトラブル

  • 「定期賃貸借」の契約を更新するタイミングで、家賃を値上げされた。
  • 「買い戻し」に応じてくれない

不動産リースバックのトラブルを回避するためにすべき行動

不動産リースバックのトラブルを回避するためにすべき行動

不動産リースバックは、いろいろなトラブルが想定されます。

  • トラブルケース1.家賃(リース料)が高すぎて、支払えなくなった。
  • トラブルケース2.不動産リースバック業者に売却を勧められた。
  • トラブルケース3.退去を求められ、住み続けられなくなった
  • トラブルケース4.予定通りに買戻しができなくなった。
  • トラブルケース5.相続人である子や孫、兄弟姉妹とのトラブルが発生する

これらの問題が発生する要因というのは

  • 安すぎる買取額
  • 高すぎる家賃(リース料)設定
  • 買い戻しに関する契約条件の内容
  • 利用者の不動産リースバックに関する知識不足
  • 利用者と業者、関係者とのコミュニケーション不足

が引き起こすものです。

これらのトラブルを回避するために重要な方法は

複数の不動産リースバック業者へ依頼して、複数の業者とコミュニケーションを取ること

です。

不動産リースバック業者ごとに「良し悪し」はあるのですが

1社だけと話していると「その業者が話すことが正しいこと」と認識してしまいがちなのです。

3社と話しておけば「3社の業者の担当者の意見、買取額、家賃(リース料)、買戻し条件」を比較することができるので、比較することで

  • 不動産リースバックに対する知識が得られる
  • 優良な不動産リースバック業者を見つけられる
  • 良い条件(高い買取額、安い家賃、適正な買戻し条件)の不動産リースバック業者を見つけられる

ため、トラブルを回避できる可能性は、格段に高まるのです。

teacher
不動産リースバックのトラブルを回避したいのであれば、最低でも3社以上の不動産リースバック業者に見積もり依頼をして、提案を受けることをおすすめします。

注目の資金調達方法

資金調達

資金調達方法には何がある?資金調達方法31種類のメリットデメリット

資金調達方法の種類を徹底網羅して解説しています。資金調達方法は、思っている以上に多くの種類があり、資金調達方法ごとにメリットデメリットが存在します。中小企業であっても、使える資金調達方法は多くあるので、まずは「どのような資金調達方法があるのか?」把握することをおすすめします。資金調達の選択肢を知ったうえで、メリットデメリットを確認し、自社の状況に合わせた資金調達方法を選びましょう。

銀行融資

銀行融資のすべて。銀行融資を成功に導く申込方法・融資の引き出し方・交渉方法と銀行融資審査

銀行融資は、資金調達の基本中の基本です。そのわりに「銀行からどうやって融資を引き出すのか?」「銀行融資の審査は何を審査しているのか?」「銀行の融資担当者と交渉するときはどうすれば良いのか?」正確に理解している中小企業の経営者はほとんどいないのが現状です。銀行を味方につけることで、企業の資金繰りは何倍も楽になり、会社規模を成長させることができるのです。

ビジネスローン

ビジネスローンを活用した資金調達方法のすべて/130社比較・即日融資・無担保・審査

ビジネスローンは、以前は銀行ビジネスローンが主流でしたが、銀行は貸し倒れの増加に伴いビジネスローンの提供に対してかなり消極的になっています。現時点ではビジネスローンは、大手消費者金融が提供するローンサービスであり、銀行融資よりも、「審査が甘い」「即日融資が可能」という点で中小企業の経営者に重宝される資金調達方法となっています。金利が高いなどのデメリットもあるため、短期の資金繰りを乗り切るための選択肢として考えましょう。

ファクタリング

ファクタリングとは?融資審査に通らない方のための資金調達方法

ファクタリングは、売掛債権を譲渡することで早期に資金化する資金調達方法のことを言います。ファクタリングの場合は、審査対象が資金が必要な会社ではなく、売掛先になります。そのため、銀行融資やビジネスローンよりも、売掛先の信用力が高ければ審査に通りやすいメリットがあります。その上、ファクタリングは「債権の譲渡」でしかないため「借入」として決算書に掲載されないので、今後の銀行取引にもマイナスの影響がありません。

不動産担保ローン

不動産担保ローンを活用した資金調達方法のすべて。審査や金利、借り換え方法を比較

不動産担保ローンは、文字通り、土地、マンション、ビル、店舗、工場、戸建てなどの不動産を担保に資金を調達する資金調達方法のことを言います。無担保のビジネスローンと比較すると担保がある分、「高額な借り入れが可能」「数十年単位の長期間の借り入れが可能」「審査が通りやすい」というメリットがあります。ただし、返済できなければ担保である不動産を失ってしまうというデメリットもあるので注意が必要です。


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ABOUTこの記事をかいた人

たく先生

資金調達のコンサルティング、資金調達のサポート事業を行っています。銀行融資から、担保融資、ビジネスローン、不動産担保ローン、ファクタリングまで、様々な資金調達方法を紹介し、資金繰りの改善をお手伝いしています。実際に私が経営している会社でも、様々な方法で資金調達を実現させました。