セゾンファンデックス事業者向け不動産担保ローン｜金利の決まり方・手数料・担保条件を公表資料で確認する

セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンは、法人と個人事業主を対象に、500万円から5億円までを最長25年で貸し出す商品です。担保にできる不動産の順位を問わないこと、そして変動金利の算出方法まで公表していることが、条件面での特徴になっています。

この記事では、同社が公式サイトで公表している条件を項目ごとに確認し、金利がどう決まるのか、実行時にいくら引かれるのか、どんな書類が必要になるのかを整理します。数値はすべて2026年9月5日時点の公表内容で、公表資料から読み取れなかったことはそのまま書きます。

結論：担保の順位を問わない点と、金利の算出根拠が公表されている点が効く

この商品を検討する価値があるのは、次のような場合です。

逆に、次の場合は入口で条件が合いません。融資金額の下限が500万円であるため、300万円だけ借りたいという相談は対象外になります。また、返済期間の下限が5年であるため、数か月から1年程度の短期でつなぎたい用途にも向きません。

公表されている商品概要

まず、同社が商品概要として公表している項目をそのまま並べます。

出典：セゾンファンデックス「事業者向け不動産担保ローン」（2026年9月5日確認）

金利は「短期プライムレート＋上乗せ幅」で決まる

不動産担保ローンで金利の算出方法まで公表している会社は多くありません。同社は変動金利について、「融資実行月の3ヶ月前の月末に適用される短期プライムレート（みずほ銀行）＋1.275％〜3.075％」と明記しています。

この書き方から読み取れることが3つあります。

ひとつは、基準になるのがみずほ銀行の短期プライムレートであるということ。自分でも確認できる公開情報が基準なので、提示された金利が上乗せ幅のどのあたりにあるのかを、後から検算できます。

ふたつめは、適用される基準金利のタイミングが「融資実行月の3ヶ月前の月末」に固定されていること。申込から実行までに基準金利が動いても、どの時点の値が使われるのかが事前に分かります。

みっつめは、上乗せ幅が1.275％〜3.075％と1.8ポイントの幅を持つこと。この幅のどこに収まるかが、審査で決まる部分です。担保余力と返済能力が上乗せ幅に反映されると考えられますが、同社はその配分基準を公表していないため、どの条件でどこに収まるかは確認できませんでした。

結果として公表されている変動金利は3.4％〜5.2％（2026年5月時点）です。固定金利を選ぶ場合は4.50％〜9.90％で、下限は変動より1.1ポイント高くなります。トップページでは、両者を合わせた融資年率として3.4％〜9.9％と表示されています。

変動と固定、どちらを選ぶか

返済期間が最長25年に及ぶ商品なので、基準金利の変動を受けるかどうかは無視できません。変動金利は下限が低い一方、短期プライムレートが上がれば適用金利も上がります。固定金利は下限が高い代わりに、実行後の返済額が読めます。

判断の目安になるのは、返済期間の長さと、事業のキャッシュフローに金利上昇分を吸収する余地があるかどうかです。ここは商品条件ではなく個々の事業判断になるため、税理士や中小企業診断士など、決算の中身を見られる相手と一緒に検討してください。

実行時に引かれる費用と、手元に残る額

金利と同じくらい効いてくるのが、実行時の費用です。同社は事務手数料を融資金額の1.65％以内（税込）、調査料を0.55％以内（税込）と公表しています。合わせて最大2.20％です。

3,000万円を借りる場合、公表上限で計算すると事務手数料が49万5,000円、調査料が16万5,000円で、合計66万円が引かれる計算になります。加えて、登記費用と振込手数料が実費で必要になります。登記費用の額は融資額や物件数によって変わるため、同社の公表資料からは確認できませんでした。

いずれも「以内」という表示である点は押さえておく価値があります。上限は決まっていますが、実際に何％になるかは審査の結果によります。仮審査の段階で、金利と一緒に手数料の見込みも確認しておくと、手元に残る金額の見通しが立ちます。

繰上返済にも手数料がかかる

繰上返済手数料は返済元金の3.0％以内と公表されています。事業が好転して早期に返したい場合でも、この費用が発生します。3,000万円の残元金を一括で返すなら、上限では90万円です。借入期間を長めに設定して月々の負担を抑える設計にするか、短めにして総支払額を抑えるかは、この手数料も含めて考える必要があります。

元利均等返済方式では、総支払額がどこまで膨らむか

返済方式は元利均等返済方式と公表されています。毎月の返済額が一定で、その内訳が利息から元金へ徐々に移っていく方式です。月々の負担が読みやすい反面、期間が長いほど利息の総額は増えます。

3,000万円を年4.0％・15年（180回）で借りた場合を、元利均等返済の計算式で試算すると次のようになります。

金利4.0％はこの商品の公表範囲の中間付近に置いた仮の値で、特定の申込者に適用される利率ではありません。それでも、15年で組めば利息だけで元金の3分の1近い金額になるという規模感は掴めます。返済期間を25年まで延ばせば月々の負担はさらに下がりますが、利息の総額はその分増えます。

初回の返済では22万円強のうち10万円が利息です。元金が減り始めるのは緩やかで、序盤ほど残高は落ちません。前の章で触れた担保余力の話につながる点でもあります。返済を続けても、抵当権の登記額そのものが自動的に減るわけではありません。

「申し込み実績6,000件以上」という表示の読み方

同社のランディングページには、「申し込み実績6,000件以上」という表示があり、「※2025年度実績」と注記されています。あわせて「安心のクレディセゾングループ」「仮審査結果は最短即日回答」の3点が並べられています。

ここで区別しておきたいのは、申し込み実績と融資実績は別の数字だということです。6,000件という数は申込みの件数であり、そのうち何件が融資に至ったかは公表されていません。審査の通過率を示す数値も確認できませんでした。

したがって、この表示から読み取れるのは「一定量の申込みが集まっている商品である」という点までです。自分の案件が通るかどうかの目安にはなりません。判断材料になるのは、あくまで公表されている条件が自分の希望と噛み合うかどうかです。

担保の条件 ― 順位を問わず、親族名義でも対象

この商品の条件面で最も特徴的なのが担保の扱いです。公表条件には「法人、代表者またはその親族が所有する不動産。担保権の順位は問いません。」とあります。

「担保権の順位は問いません」という表記は、第一順位に他社の抵当権が付いている物件でも申し込める、という意味です。すでに銀行の抵当権が設定されている物件を持つ事業者にとっては、これが実務上の入口になります。

ただし、順位を問わないことと、いくら借りられるかは別の話です。担保余力は不動産の評価額から先順位で登記されている額を引いて計算されるため、先順位の登記額が大きければ、順位を問わない会社であっても融資額は伸びません。とくに先順位が根抵当権の場合、返済が進んでいても極度額のまま引かれる点に注意が必要です。

担保提供者の範囲が「法人、代表者またはその親族」まで広い点も、条件としては緩やかです。代表者個人の名義ではなく、親が所有する不動産を担保に立てる、といった組み方ができます。

申込対象と保証人の扱い

申込対象は法人と個人事業主です。個人事業主については、「原則、申込時満20歳以上70歳以下、完済時85歳未満の方」「日本国籍または永住許可を有する方」という条件が付いています。

ここで効いてくるのが完済時年齢です。完済時85歳未満という条件と、融資期間5年〜25年という条件を組み合わせると、申込時の年齢によって選べる期間の上限が決まります。たとえば申込時に65歳であれば、25年で組むと完済時は90歳になるため、期間を短くする必要があります。

表の年数は、公表されている完済時85歳未満という条件から計算した目安です。実際に何年で組めるかは審査によります。

保証人については「原則不要。法人融資の場合は、代表者の連帯保証が原則必要となります。」と公表されています。法人で借りる場合、代表者個人が連帯保証人になるのが原則という設計です。第三者を保証人に立てる必要は原則としてない、と読めます。

申込から融資までの流れ

同社は申込から融資までを4つのステップとして案内しています。

「最短即日」「最短3営業日」はいずれも最短値の表示です。物件の所在地や書類の揃い方によって実際の日数は変わります。急ぐ場合は、仮審査の段階で見込みを確認しておくのが確実です。

なお、WEB申込みの画面には「事前に担保物件のエリアチェックがあります」と案内されています。対象エリアは全国とされていますが、一部対応できない地域があるため、物件の所在地によっては入口で判断されることになります。

必要になる書類

公表されている必要書類は、審査時と契約時で分かれています。

この一覧で目を引くのが、審査時に事業計画書と納税証明書が入っていることです。担保余力だけを見るのではなく、事業からの返済見込みと税の納付状況も確認する設計になっていることが分かります。

また、担保不動産のローン残高確認書類が求められる点も実務上は重要です。先順位の残高が担保余力の計算に直結するためで、この書類を先に用意しておくと仮審査から本審査への移行がスムーズになります。

印鑑登録証明書が「3ヵ月以内・2通」と指定されている点にも注意してください。取得のタイミングが早すぎると、契約時に再取得が必要になります。

金利・手数料・遅延損害金を他社と並べる

事業者向けの不動産担保ローン5社について、金利の幅・融資額・返済期間・実行時の手数料に加え、返済が遅れたときの遅延損害金まで一覧にします。いずれも2026年9月5日時点で各社が公式サイトに掲載していた条件です。

この並びで見ると、セゾンファンデックスの位置づけがはっきりします。

なお、SBIエステートファイナンスは取扱地域を関東1都3県と関西2府4県に限って公表しています。対象エリア外の物件では、条件が合っても申し込めません。

下限金利は最安ではありません。固定ではアサックスの年2.20％、契約利率ではAGビジネスサポートの年2.99％のほうが低い水準を公表しています。一方で、手数料の上限は5社の中で最も低い部類です。事務手数料1.65％以内と調査料0.55％以内を足しても2.20％以内で、3.00％や3.3％を上限とする会社より実行時の負担は軽くなります。

融資金額の下限は5社で最も高く500万円です。少額での利用には向きません。返済期間の上限25年も5社で最も短い部類で、35年まで組める会社に比べると、同じ金額なら月々の返済額は大きくなります。

つまり、この商品は「少額・超長期」ではなく、500万円以上をまとまった期間で借り、実行時の費用を抑えたい場合に条件が噛み合う設計になっています。

実行時の費用という一点だけで比べるなら、さらに低い会社があります。ビジネスパートナーの不動産担保ローンは事務手数料・中途解約手数料・繰上返済手数料の3つをいずれも「不要」と公表しており、融資額の下限も300万円です。ただし返済期間は最長20年で、返済方式も元利均等返済ではなく元金定額のリボルビング返済になります。費用の軽さを取るか、返済額の見通しやすさを取るかで分かれます。

会社の基礎情報

条件と同じくらい、誰が貸しているのかも確認しておくべき項目です。会社概要で公表されている内容は次のとおりです。

貸金業登録番号のカッコ内は登録の回数を示します。貸金業の登録は3年ごとに更新しなければ効力を失うため、（12）という表記からは初回登録から相当の年数が経過していることが読み取れます。設立が1984年2月1日という公表値とも整合します。

宅地建物取引業の免許も併せて保有している点は、不動産担保ローンを扱う会社の中では実務上の意味があります。担保評価と処分の両方を自社で扱える体制がある、ということだからです。ただし、この体制が金利や手数料の面で借り手に有利に働くかどうかまでは、公表資料から読み取れませんでした。

登録の実在は、金融庁の登録貸金業者情報検索サービスで照合できます。番号を入力し、商号が一字一句一致するかを確認してください。

申し込む前に確認しておきたい点

条件を読んだうえで、事前に押さえておくべき点を挙げます。

また、資金使途として「ローンの組換え」が挙げられています。既存の借入をこの商品に組み替える場合は、金利の差だけでなく、実行時の手数料と繰上返済手数料を合わせた総額で比較してください。金利が下がっても、費用を含めると得にならないことがあります。

よくある質問

すでに抵当権が設定されている不動産でも申し込めますか

公表条件には「担保権の順位は問いません」とあり、同社のよくある質問でも、既に担保に抵当権が設定されている場合でも対応可能と案内されています。ただし、順位を問わないことと融資額が出ることは別です。先順位で登記されている額が大きければ、担保余力が不足して希望額に届かないことがあります。

他の金融機関からの借入があっても利用できますか

同社のよくある質問では、他金融機関からの既存借入がある場合でも融資可能、複数の借入がある場合でも返済能力があれば融資可能と案内されています。ここでも判断は返済能力次第であり、必ず借りられるという意味ではありません。

金利は変動と固定のどちらが選べますか

公表条件には変動金利と固定金利の両方が示されています。どちらを選べるか、選択に条件が付くかについては、公表資料からは確認できませんでした。申込時に直接確認してください。

個人（事業目的でない）でも使えますか

この商品の対象は法人と個人事業主です。事業目的でない個人向けの商品は、同社が別に用意しています。資金使途として挙げられているのも、運転資金、設備投資、開業資金、納税資金、ローンの組換えなど、事業に関わるものです。

担保は自分の名義でなければいけませんか

公表条件では、法人、代表者またはその親族が所有する不動産が対象とされています。代表者本人の名義でなくても、親族名義であれば担保にできる設計です。ただし所有者本人の同意と手続きが必要になります。

まとめ

セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンは、500万円〜5億円を5年〜25年で借りる商品です。変動金利は短期プライムレート（みずほ銀行）に1.275％〜3.075％を上乗せする形で算出され、2026年5月時点の公表値は3.4％〜5.2％。固定金利は4.50％〜9.90％です。

実行時には事務手数料1.65％以内と調査料0.55％以内が引かれ、合計でも2.20％以内に収まります。他社が3.00％や3.3％を上限とする中では低い部類で、この商品の条件面での強みはここにあります。担保権の順位を問わず、代表者や親族名義の不動産も対象にできる点も、条件としては緩やかです。

一方で、融資額の下限が500万円、返済期間の上限が25年という制約があり、少額の調達や35年の長期返済には向きません。繰上返済手数料が返済元金の3.0％以内である点も、早期完済を想定するなら先に織り込んでおくべき条件です。

金利の幅も手数料の率も「以内」の表示であり、自分に適用される値は本審査で決まります。仮審査は最短即日で回答が得られるとされているので、条件が噛み合いそうであれば、まず担保物件の情報を揃えて見込みを取るところから始めるのが現実的です。

実行時に引かれる手数料が5社の中でどの位置にあるかは、事業者向け5社の公表年率と手数料を並べた記事で確認できます。融資額の下限500万円が合わない場合は100万円から扱うAGビジネスサポートの不動産担保ビジネスローン、返済期間25年では足りない場合は35年まで組めるSBIエステートファイナンスの不動産担保ローンが代替の候補になります。担保権の順位を問わないという条件が実際の登記でどう効くかは抵当権と根抵当権の違いを整理した記事で扱いました。下限500万円・最長25年というこの商品の枠が全体のどのあたりに位置するかは、各社の公表条件を項目ごとに並べた不動産担保ローンの比較一覧で見比べられます。不動産を担保に出すこと自体が自社に合うかから考える場合は、不動産担保ローンで資金調達する方法を先に読んでください。