ビジネスパートナーの不動産担保ローン｜目的ローン9.50％とフリーローン15.0％、違うのは3項目だけ

株式会社ビジネスパートナーは、法人と個人事業主に向けた不動産担保ローンを2種類そろえています。「不動産担保目的ローン」と「不動産担保フリーローン」です。名前が似ているうえ、公表されている条件表もほとんどの項目が同じ文言で並ぶため、どちらを選べばよいのかが分かりにくくなっています。

実際に条件表を項目ごとに突き合わせると、2商品で違うのは「融資額の下限」「実質年率の上限」「資金使途確認資料の要否」の3点だけでした。担保の付け方も、返済方式も、手数料の扱いも、遅延損害金も、申込対象も、すべて同じ表記です。

この記事では、同社が公表している商品概要とご返済の例をもとに、2商品の条件がどこで分かれ、どこで一致しているのかを整理します。数値は2026年9月10日に同社ページへ表示されていたものです。

結論：資金使途を書類で示せるなら目的ローン、示しにくいならフリーローン

2商品の選択は、次の3つの条件のどれに当てはまるかでほぼ決まります。

下限金利はどちらも2.50％で同じです。つまり審査の結果が良ければ差は出ず、条件が厳しく見られたときにだけ上限側の差が効いてくる構造になっています。300万円以上を借りる予定で、納税資金や設備資金など使い道がはっきりしているなら、上限が低い目的ローンから検討するのが素直な順序です。

公表されている商品概要をそのまま並べる

同社ページの商品概要表から、2商品の項目を公表表記のまま書き出します。

14項目のうち11項目が同じ文言です。同一の審査体制と同一の担保設定でひとつの商品を作り、資金使途の確認を入れるかどうかで金利の上限だけを分けた設計だと読めます。ただしそのように設計した理由が同社ページに書かれているわけではないので、ここは条件表の並びから読み取れることにとどまります。

上限金利が15.0％と9.50％に分かれることについて、公表されていること

目的ローンの上限9.50％は、不動産担保ローンの中でも低めの部類です。同社はこの商品を「新プラン登場 年2.50％〜9.50％の目的ローン」と大きく掲げており、ページ冒頭でも「資金使途に応じてご利用できる低金利（実質年率2.5〜9.5％）の不動産担保目的ローンを開始しました」と説明しています。

一方で、2.50％と9.50％のどちらが適用されるのか、その判断材料が何なのかは公表されていません。担保物件の評価なのか、決算内容なのか、借入額の大小なのか、条件表からは読み取れませんでした。手続きの流れを見ると、金利が示されるのは4番目の「審査結果ご案内」の段階で、「審査結果と融資条件（融資金額、金利）をご案内いたします」と書かれています。

したがって、申込の前に自分の適用金利を計算しておくことはできません。資金繰り計画を作るときは、下限の2.50％ではなく上限側で試算しておくほうが安全です。金利の幅と実際の適用条件の関係については、不動産担保ローンの金利比較で他社の公表の仕方と合わせて扱っています。

返済方式は「借入時残高スライド元金定額リボルビング返済」

2商品に共通する返済方式は、借入時残高スライド元金定額リボルビング返済です。長い名前ですが、分解すると次の3つを言っています。

不動産担保ローンでよく使われる元利均等返済とは、毎月の返済額の中身の決まり方が違います。元利均等返済では毎月の支払総額が一定で、その内訳のうち元金の割合が回を追うごとに増えていきます。元金定額では逆に、元金にあてる額が先に固定され、残高が減るぶん利息が減るので、支払総額が回を追って下がっていきます。

返済期間は最長20年・240回以内と公表されています。ただしこれは上限であって、実際の回数は借入額と元金定額の区分で決まります。次の節で見る同社の返済例では、500万円の借入で50回、300万円の借入で60回という数字が示されています。

公表された返済例から確かめられること

同社は「ご返済の例」として、2つのケースの支払明細を載せています。目的ローンで元金500万円・実質年率9.50％の場合と、フリーローンで元金300万円・実質年率15.00％の場合です。いずれも約定支払日は30日毎と注記されています。

ここから読み取れる数字は次のとおりです。

注目したいのは、フリーローンの例は元金が200万円少ないのに、支払利息は目的ローンの例より多いという点です。金利差が5.5ポイントあり、返済回数も60回と長いためです。上限金利の差は、名目上の数字よりも総支払額のほうに強く出ます。

各回の利息額は、その回の返済前残高に実質年率を掛け、30を掛けて365で割った額と一致します。目的ローンの1回目なら5,000,000×9.50％×30÷365で39,041円、フリーローンの1回目なら3,000,000×15.00％×30÷365で36,986円となり、いずれも公表値と同じです。日割りで利息が計算されるため、約定日より前に繰上返済すれば、その日数ぶんの利息は発生しません。繰上返済手数料が不要と公表されていることと合わせると、余裕のある月に元金を減らす動きが取りやすい設計です。

ひとつ、公表内容だけでは説明が付かない点があります。目的ローンの例は1回目・10回目・30回目の3行がいずれも支払元金90,000円で、最終行は50回目・支払元金50,000円・残高0円となっています。90,000円が最後まで続くとすると50回では元金5,000,000円に届きません。途中で元金の額が変わることになりますが、どの回でどう変わるのかは示されていません。フリーローンの例のほうは支払元金50,000円が60回続いて300万円になり、4行すべてが整合しています。

「不要」と書かれている手数料と、実費で出ていく費用

同社は事務手数料・中途解約手数料・繰上返済手数料の3つをいずれも「不要」と公表しています。ページ冒頭でも「事務手数料0円」と大きく表示されています。不動産担保ローンでは融資額の1〜3％程度の事務手数料を取る会社が多いので、1,000万円を借りるなら十数万円から30万円ほどの差になります。

ただし、費用がまったくかからないという意味ではありません。同じ条件表に、次の2項目が実費として並んでいます。

このうち金額が大きくなりやすいのが登記費用です。根抵当権の設定登記には登録免許税がかかり、司法書士へ支払う報酬も別に必要になります。手続きの流れでも、契約の段階で「司法書士同席のもと、担保権の設定契約を締結していただきます」と説明されています。事務手数料が0円であることと、初期費用が0円であることは別の話だと考えておくべきです。担保設定の費用がどこにかかるかは抵当権と根抵当権の違いで扱っています。

担保は抵当権ではなく根抵当権。登記順位を問わないと明記されている

2商品とも、担保は「土地・建物　※不動産に根抵当権を設定させて頂きます。」と公表されています。抵当権ではなく根抵当権である点は、繰り返し借りられるリボルビング型の商品としては筋が通っています。抵当権は特定の債権に結び付くため、借りるたびに設定し直すことになりますが、根抵当権なら極度額の枠の中で発生する債権をまとめて担保できるからです。

もうひとつ、同社が明示しているのが担保物件の条件です。メリットの説明として「代表者や第三者からの担保提供でもOK！登記順位も問いません！抵当権が既に設定されている物件でも、前向きに検討いたします。」と書かれています。すでに住宅ローンなどで第一順位の抵当権が付いている物件でも申し込みの対象になるということです。ただし「前向きに検討」とあるだけで、二番手以降の順位で必ず融資されると書かれているわけではありません。

根抵当権を設定した後、どうすればその枠を終わらせられるのかは、借りる前に押さえておく価値があります。元本の確定・極度額の減額請求・消滅請求の順序は根抵当権はいつ終わるのかで条文ごとに整理しています。

保証人「原則不要」の中身

保証人の欄は【原則不要】から始まりますが、そのあとに2つの但し書きが付いています。

この2つを合わせると、法人が代表者名義の不動産を担保に借りる典型的なケースでは、代表者は連帯保証人になることになります。第三者が担保を出す場合も同じで、物件を出した人は連帯保証人として名を連ねます。「原則不要」が意味しているのは、担保にも契約にも関わっていない第三者を追加で立てる必要がない、という範囲です。審査で何が見られるかは不動産担保ローンの審査基準にまとめています。

申込から融資実行までの6ステップ

同社は手続きを6つのステップで示し、「融資までは最短5日の6ステップ！」と表示しています。順に、お申込、与信・担保物権調査、必要書類ご準備、審査結果ご案内、ご契約、ご融資実行です。

この並びで実務上重いのは3番目と5番目です。3番目の書類準備では決算書2期分や各種納税証明書、固定資産課税台帳が要求されます。5番目の契約では司法書士が同席して担保権の設定契約を結びます。「最短5日」は最短即日審査を前提にした最短値であり、担保物件の調査に時間がかかる場合や書類がそろわない場合には当然に延びます。

なお、同社は事例紹介の中で「審査結果を最短即日ご案内！融資実行まで最短5日で対応します！」と説明しています。審査結果の案内と融資実行の日は別に示されているので、混同しないよう注意が必要です。急ぐ場合の考え方は不動産担保ローンに即日融資はあるかで扱っています。

必要書類は法人と個人事業主で分かれている

条件表の必要書類欄は、法人と個人事業主で別々に列挙されています。

目的ローンの場合は、これに加えて「原則、資金使途確認資料をご提出いただきます」が両方の区分に付きます。この一行が2商品を分けている実質的な条件です。フリーローン側の必要書類にはこの記載がありません。

個人事業主に求められる「当社所定の借入計画書」は、決算書のない事業者の返済能力を測るための書類だと考えられます。固定資産課税台帳（名寄台帳）は市区町村で取得するもので、担保物件の評価額を確認するために使われます。先順位に借入がある場合の返済予定表が挙がっていることは、登記順位を問わないという説明と対応しています。残債がいくらで担保余力がどれだけ残っているかを、書類で確認する仕組みになっているわけです。

総量規制の対象外である理由と、個人事業主の例外3要件

同社は「ビジネスパートナーの商品は事業性融資のため、総量規制の対象外です」と明示しています。総量規制は個人の借入総額を原則として年収等の3分の1までに制限する仕組みで、2010年6月から施行された改正貸金業法によるものです。事業のための借入は、この制限の枠外に置かれています。

そのうえで同社は、法人格を持たずに事業を営む個人について、次の3要件をすべて満たす場合に総量規制の例外として事業資金の借入が可能だと説明しています。

この3つ目には「要慎重審査」という注記が添えられています。個人事業主にとって「総量規制の対象外」は自動的な扱いではなく、計画書の提出とその評価を経て初めて成り立つということです。総量規制そのものの仕組みは、日本貸金業協会の総量規制についてで確認できます。

他社の公表条件と並べたときの位置

同じ事業者向けの不動産担保ローンで、条件を公表している2社と並べます。数値はいずれも各社の公式ページに2026年9月10日時点で掲載されていたものです。

この並びで見ると、ビジネスパートナーの位置づけがはっきりします。

返済方式が3社で異なる点も見落とせません。元利均等返済と元金定額リボルビングでは、同じ金利でも支払総額の出方が変わります。長期で借りて毎回の負担を抑えたいなら期間の長い他社、短めに借りて手数料を抑えたいならビジネスパートナー、という分かれ方になります。セゾンファンデックス事業者向け不動産担保ローンとAGビジネスサポート不動産担保ビジネスローンは、それぞれの詳細ページで条件を扱っています。

返済方式そのものを選びたい場合は、エム・アール・エフ（MRF）の6プランが候補になります。元利均等・元金均等・自由返済・元金据置一括の4種類が用意されており、期間も3か月から35年まで選べます。ただし事務手数料は最大3.30％、期限前償還の違約金は残元金の3.00％で、手数料が3種類とも不要というビジネスパートナーの条件とは対照的です。

遅延損害金の水準まで含めて比べるなら、銀行の商品も候補に入ります。東京スター銀行のスター不動産担保ビジネスローンは年14.0％で、ノンバンク各社の20％前後より6ポイント低い水準です。ただし担保物件の所在地が14都府県と道県庁所在地・政令指定都市に限られ、融資までに約3週間かかります。

公式ページで確認できること

同社の商品ページは、上部で「事務手数料0円」「申込から融資まで最短5日」「セブン銀行ATMが使えます 24H」の3点を掲げ、その下に条件表を置く構成です。

セブン銀行ATMでの借入・返済が24時間可能という点は、条件表ではなくメリットの説明として書かれています。「カードローンだから出し入れ自由・繰り上げ返済手数料無料！全国のセブン銀行ATMで24時間お借入・ご返済が可能です。」という記載に続けて、「※ローンカードの新規発行・再発行受付は終了いたしました」と注記されています。これから新規に申し込む場合、ATMでのカード利用がそのまま使えるとは限らないので、申込前に確認しておく項目です。

追加融資については「追加融資はマイページからお申込み可能！振込の場合は10万円から、カードご利用の場合は1万円からご融資可能」と説明されています。振込とカードで最低額が10倍違う点も、条件表には載っていない情報です。

向いている事業者と、向いていない事業者

ここまでの条件から、噛み合う場面と噛み合わない場面を整理します。

特に判断が分かれるのは2行目です。元金定額リボルビング返済は、返済が進むほど毎回の支払額が下がっていく形なので、初期の負担がいちばん重くなります。毎月の支払いを平準化したい場合は、元利均等返済を採る会社のほうが計画を立てやすくなります。会社ごとの返済方式の違いは不動産担保ローン会社の選び方で比較軸として扱っています。

借入をやめるとき：手数料は不要でも根抵当権は自動では消えない

中途解約手数料も繰上返済手数料も不要と公表されているため、返し終えること自体に費用はかかりません。ただし、完済しただけでは登記簿から根抵当権が消えるわけではありません。

根抵当権は特定の債権ではなく極度額の枠を担保するものなので、残高が0になっても枠は残ります。担保を外すには、元本を確定させたうえで抹消登記を行う必要があり、その手続きにも司法書士報酬と登録免許税がかかります。担保物件を売却する予定がある場合や、他社へ借り換える場合には、抹消までの日程と費用を先に見積もっておくほうが安全です。手順は根抵当権の元本確定と消滅請求の記事に条文ごとにまとめてあります。

会社の基礎情報と貸金業登録

登録番号の括弧内の数字は登録の更新回数を示すもので、（１）は1回更新を受けた状態です。貸金業者の登録内容は、金融庁の登録貸金業者情報検索サービスで商号や登録番号から照会できます。申し込む前に登録の有無と有効期間を自分で確かめる習慣を付けておくと、無登録業者を避けられます。返済が難しくなったときの相談先として、指定紛争解決機関が明示されている点も確認しておく項目です。

よくある質問

目的ローンとフリーローン、両方に申し込めますか

同社ページに、2商品を併用できるかどうかの記載は見当たりませんでした。条件表はそれぞれ独立して掲載されています。併用の可否は問い合わせて確認する必要があります。

会社名義でない不動産でも担保にできますか

できると公表されています。「代表者や第三者からの担保提供でもOK」と明示されています。ただし担保を提供した人は連帯保証人になります。

赤字決算でも申し込めますか

同社は「将来性を考慮した独自の審査基準で高額融資を実現します。赤字決算・納税状況に問題があるお客様もお気軽にご相談ください」と説明しています。相談を受け付けるという内容であり、融資が受けられることを示したものではありません。

金利は申込前に分かりますか

分かりません。公表されているのは実質年率の幅だけで、実際の金利は手続きの4番目「審査結果ご案内」で融資金額とともに示されます。

返済が難しくなったらどこに相談できますか

まず契約先である同社の窓口へ連絡することになります。加えて、同社が契約する指定紛争解決機関として日本貸金業協会の貸金業相談・紛争解決センターが公表されています。事業再生の相談先としては、各都道府県の中小企業活性化協議会や認定経営革新等支援機関もあります。個別の返済条件変更の可否については、専門家に相談してください。

この記事の調査方法

この記事は、株式会社ビジネスパートナーが公開している「法人・個人事業主様向けビジネス不動産担保ローンのご紹介」ページの商品概要表、手続きの流れ、メリットの説明、ご返済の例、および同ページ下部の会社情報を読み取って作成しました。掲載内容は2026年9月10日に表示されていたものです。

比較に用いた他社の条件は、セゾンファンデックス「事業者向け不動産担保ローン」とAGビジネスサポート「不動産担保ビジネスローン」の各公式ページに同じ日に掲載されていた商品概要から取っています。表記は各社の公表どおりで、単位や注記の省略はしていません。

利息の計算式との照合は、公表されている支払利息の額が「返済前残高×実質年率×30÷365」で計算した額と一致するかを突き合わせたものです。利息は元金の何％かという比率は、公表された支払総額・元金・支払利息から算出しました。それ以外の数値は、いずれも公表値をそのまま記載しています。

金利の決まり方、2商品の併用可否、ローンカードの新規発行終了後のATM利用の扱いについては、同社ページから読み取れませんでした。これらは「公表されていない」ということであり、条件が存在しないという意味ではありません。融資の可否・適用条件は個別の審査によって決まります。この記事は特定の借入を勧めるものではなく、税務・法務の判断を示すものでもありません。

• 株式会社ビジネスパートナー「法人・個人事業主様向けビジネス不動産担保ローンのご紹介」
• セゾンファンデックス「事業者向け不動産担保ローン」
• AGビジネスサポート「不動産担保ローン（不動産担保ビジネスローン）」
• 日本貸金業協会「総量規制について」
• 金融庁「登録貸金業者情報検索サービス」

関連ページ

• 不動産担保ローン50社を条件で絞る｜事業者向け5社の公表条件と全一覧
• 不動産担保ローンとは｜仕組み・費用・向く5つの場面
• 不動産担保型L&Fカードローンの条件
• Ｌ＆Ｆアセットファイナンスの不動産活用ローン
• 不動産担保ローンの審査基準