ハウスリースバックで資金調達する方法とは?審査なし・起業資金も可能、ハウスリースバックで資金調達するメリットデメリット

man
「ハウスリースバックって何?」
「ハウスリースバックの資金調達ってどうやるの?」
「ハウスリースバックでの資金調達のデメリットは?」
「通常のリースバックとの違いを教えてください。」
・・

ハウスリースバックを利用して、事業資金の資金調達することができます。その方法、メリットデメリット、手順について解説します。

目次

ハウスリースバックとは?

ハウスリースバックとは?

ハウスリースバックとは

ハウス(ご自宅・持ち家)を売却して、資金化しながら、そのご自宅・持ち家を賃貸で借りることで住み続ける仕組みのこと

を言います。

リースバックと言えば

保有している資産「不動産・機械・設備機器」などを金融機関やリース会社に売却したのちに、その資産をリース契約で利用し続ける資金調達方法のこと

であり、リースバックの対象のメインは会社所有する「機械」「設備機器」だったのですが、近年は「不動産」その中でも、マイホームなどの個人が持つご自宅のリースバックが増え、ハウスリースバック業者も多く登場してきているのです。

ハウスリースバックの仕組み

ハウスリースバックの仕組み
  1. 【利用者】資金需要ができた
  2. 【利用者】マイホームを売却(所有権をハウスリースバック業者に移転)
  3. 【ハウスリースバック業者】購入代金を支払
  4. 【利用者】購入代金を得る(資金使途自由なので事業資金にも利用できる)
  5. 【ハウスリースバック業者】利用者に購入した物件を「賃貸物件」として貸す
  6. 【利用者】毎月、家賃(リース料)をハウスリースバック業者に支払う。将来的に
  7. 【利用者】ハウスリースバック業者から買い戻すことができる。

ハウスリースバックを使った資金調達とは?

経営者や役員が保有しているご自宅をハウスリースバックにかけて売却し、事業資金を調達しながらも、賃貸として、ご自宅に住み続ける

ということができます。

ハウスリースバックの場合には

  • 資金使途自由
  • 審査がない
  • 自宅に住み続けることができる
  • 買い戻しができる

という特徴があるため

  • 資金使途自由 → 事業資金として利用できる
  • 審査がない → 会社が資金調達できない状態でも、利用することができる
  • 自宅に住み続けることができる → 家族にバレずに資金調達ができる
  • 買い戻しができる → 会社の資金繰りが改善すれば、買い戻すことで元通りになる

のです。

事業資金の資金調達に「ハウスリースバック」は、非常に向いているのです。

また、ハウスリースバックは、事業用不動産(オフィス、オフィスビル、工場、店舗)などでも利用することができます。

ハウスリースバックで資金調達するメリット

ハウスリースバックで資金調達するメリット

メリットその1.事業資金の資金調達に利用できる

「住み続けられる」という特徴はありますが基本的には

ハウスリースバック = 不動産の売却

ですから、

売却資金は「資金使途自由 = 何に使っても良い。」

ということになります。

  • 運転資金
  • 取引先への支払い
  • 社員への給与支払い
  • 納税資金

はもちろんのこと

  • 他社の借り入れの返済
  • 新規事業資金
  • 起業資金(開業資金)

として、利用しても全く問題はないのです。

資金使途の自由度の大きい資金調達方法と言えます。

メリットその2.家族に気づかれずに資金調達できる

通常の不動産売却で資金調達をしてしまった場合

自宅を手放す = 家族にはバレてしまう

ことになります。

ハウスリースバックであれば自宅には住み続けられる

のですから、

自宅に住み続けられる = 家族にもバレない

状態で、自宅を売却し、資金調達することができます。

家族や親族、ご近所にもバレずに資金調達ができ、引越しや子供の転校なども不要で、生活環境を変えずに利用できる資金調達方法なのです。

メリットその3.審査なし

ハウスリースバックは「借入」ではありませんので、銀行融資ビジネスローン不動産担保ローンのような審査はありません。

物件の査定価格 > 住宅ローン残高

の状態であれば、利用できる可能性が高いのです。

  • 銀行融資やビジネスローン審査に落ちてしまった。
  • 銀行融資やビジネスローン審査に通らない。
  • 返済事故を起こしている。
  • 債務整理や自己破産をしている。

という方でも、ハウスリースバックであれば利用できる可能性が高いのです。

メリットその4.高額な資金調達が可能

ご自宅の不動産の売却ですので

  • エリア
  • 広さ
  • 駅からの距離
  • 築年数

にも、よりますが住宅ローンを完済している状態であれば、数千万円の資金調達ができる可能性があります。

とくに

会社の経営者であれば、業績の良いときに立派なご自宅を都内に保有している方も多いので、ビジネスローンやファクタリングと比較すると何倍も、高額な資金調達ができる可能性があるのです。

メリットその5.買戻しが可能

一度、ハウスリースバックを利用して売却済のご自宅も、将来買い戻すことができます。

買い戻し金額は、ハウスリースバック業者の設定価格と物件相場の変動によって変わってしまいますが、売却時と同じ価格であれば買い戻せる可能性が高いのです。

会社経営者の場合は

資金繰りの難局を乗り切って、事業が好転すれば、まとまった報酬を得ることもできます。

「いつでも買い戻すこととできる」ことが、ハウスリースバックを利用する大きなメリットになるのです。

ハウスリースバックで資金調達するデメリット

ハウスリースバックで資金調達するデメリット

デメリットその1.買取額は通常の不動産売却と比較して、価格が落ちる

「ハウスリースバック」と「一般的な不動産売却」を比較すると

一般的な不動産売却をする不動産会社

  • 誰に売却しても良い
  • 誰に賃貸として貸しても良い
  • 買い戻しに応じる義務はない

ハウスリースバック業者

  • 購入したら、利用者に貸す義務がある
  • 売却はできない
  • 買い戻しに応じる義務がある

のですから

何倍も、ハウスリースバック業者の方が縛りが多いのです。

縛りが多い分、一般的な不動産売却と比較すると、ハウスリースバック業者の査定額はやや低く提示されるのです。

デメリットその2.家賃(リース料)が発生する

ハウスリースバックであっても、ご自宅は一旦売却して、売却額を受け取る形になります。

売却したご自宅の所有権は、ハウスリースバック業者に移るのですから、住み続けられるためには「家賃(リース料)の支払い」が必要になるのです。

「毎月の家賃(リース料)が発生する」のは、経営者個人の生活費の資金繰りに影響を及ぼします。

デメリットその3.家賃(リース料)が周辺相場よりも高い

前述した通りで、ハウスリースバックの場合は、ハウスリースバック業者側に「縛り」が発生します。

  • 購入したら、利用者に貸す義務がある
  • 売却はできない
  • 買い戻しに応じる義務がある

その分

  • 買取額は、周辺相場よりも低い
  • 家賃(リース料)は、周辺相場よりも高い

設定になるケースが多いのです。

デメリットその4.住宅ローン残高が高すぎると利用できない可能性がある

ハウスリースバックの場合は

物件の査定価格 > 住宅ローン残高

の状態でなければ利用することはできません。

  • 自宅を購入して、数年しか経っていない
  • 買い手がつかないような立地にある物件

などは、審査なしのハウスリースバックであっても、利用できないケースがあるのです。

デメリットその5.諸費用が発生する

ハウスリースバックを利用する際には

不動産売却で必要な

  • 仲介手数料

物件の賃貸で必要な

  • ハウスリースバック会社へ支払う敷金
  • 保証会社へ家賃保証の保証料

などの諸費用が発生します。

ハウスリースバックの諸費用は、それなりに高額になりやすいので注意が必要です。

ハウスリースバック業者によって、必要な費用は変わってきます。

ハウスリースバックで資金調達するコツ

ハウスリースバックで資金調達するコツ

ハウスリースバック業者の相見積もりは必須!

ハウスリースバックというのは、まだまだ登場して日の浅いサービスです。

そのため、ハウスリースバック業者によって

  • 買取価格の設定
  • 家賃(リース料)の設定
  • 事務手数料の設定
  • 仲介手数料の設定
  • 敷金の設定
  • 保証料の設定
  • ・・

などが、かなり差がある状態です。

ハウスリースバック業者も、業界の相場というのが固まっていない状態ですので、手探りでやっているのが実情です。

利用する人(資金調達したい会社経営者)にとっては

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「少しでも高く売れるハウスリースバック業者が良い。」
「家賃設定が少しでも安いハウスリースバック業者が良い。」
「手数料が少しでも安いハウスリースバック業者が良い。」

と考えるのが当然です。

しかし、ハウスリースバック業者の買取価格などは、査定してもらわなければわかりません。

一番高く買取してくれるハウスリースバック業者

を探すためには

複数のハウスリースバック業者から相見積もり(査定)をしてもらって、その見積もり(査定結果)を比較する

しかないのです。

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大切なご自宅を売却するのですから、最低でも3社以上のハウスリースバック業者から相見積もりを取って、一番高く買ってくれるハウスリースバック業者を探すことをおすすめします。

「買戻し」前提なら、あえて必要額のみ買い取ってもらうことも可能

man
「ハウスリースバック業者にご自宅を売却し、資金繰りが改善して、資金面に余裕ができたら、買戻して元の状態に戻したい。」

という方も少なくありません。

家族に知られずにご自宅を売却できるからといっても、どこかの段階で買い戻して、自分の所有権にしておきたいと思うのは当然のことです。

「買戻し」をしやすくするためには、「売却額をあえて落としておく」ということも可能です。

最大で3,000万円で売却できるご自宅の場合

3,000万円でハウスリースバックを利用すると
  • 買取額:3,000万円
  • 家賃:15万円
  • 買戻しに必要な額:3,000万円

となり、一時的に高額な資金調達はできるものの、家賃も高くなり、「買戻し」のハードルも上がってしまうのです。

本当に必要な金額が500万円だとすれば、あえて買取額を落として
  • 買取額:500万円
  • 家賃:4万円
  • 買戻しに必要な額:500万円

のように家賃を下げて、「買戻し」ハードルも下げることができるのです。

「買戻し」のハードルを下げておけば、早い段階で買い戻すことができるのです。

ハウスリースバック業者は、事業用不動産にも対応

ハウスリースバック業者が、ハウスリースバックの対象にしているのは「ご自宅」「持ち家」だけではありません。

会社が保有する

  • マンション
  • 戸建て
  • オフィス
  • 一棟ビル
  • 一棟マンション
  • 店舗
  • 工場
  • 土地
  • 駐車場

など、売却することができる不動産であれば、対応しているハウスリースバック業者が多いのです。

不動産のリースバックであることには違いはありませんので、使い続けながら、資金調達することができます。

おすすめのハウスリースバック業者

おすすめのハウスリースバック業者

1位.インテリックス/あんばい

上場東証一部上場
対応エリア全国
実績累計20,000戸以上のリノベーション住宅 施工・販売実績
査定スピード査定依頼から1週間~10日
資金化までの日数半月~1カ月前後
設定賃料(リース料)周辺の家賃相場、お客様の支払可能額を考慮して設定
1位.インテリックス/あんばい

2位.SBIエステートサービス/ずっと住まいる

上場非上場※SBIグループ
対応エリア首都圏および全国の政令指定都市および政令指定都市に準ずる地域
実績-
査定スピード仮査定は最短即日/正式査定は、2営業日~3営業日
資金化までの日数2週間~1カ月前後
設定賃料(リース料)-
2位.SBIエステートサービス/ずっと住まいる

3位.セゾンファンデックス/リースバック

上場非上場※セゾングループ
対応エリア首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)
実績-
査定スピード-
資金化までの日数最短2週間
設定賃料(リース料)-